进入21世纪以来,全国各地均不同程度地出现了以城中村改造、统筹城乡发展、新农村建设等名义开工建设小产权房的现象。调查研究发现,我国小产权房具有数量庞大、分布广泛、交易非法、权益纠纷类型复杂等多重特征。目前,小产权房已经发展成为深受社会各界高度关注的焦点问题。事实上,自1999年起我国政府就多次强调了小产权房交易的非法性,明令禁止小产权房的开发与销售。但从实践层面看,这些政令收效甚微。学术界也早已对小产权房相关问题开展了广泛研究,但客观地说,时至今日,我们在小产权房产生制度根源、经济实质、处置方式等关键问题的把握上仍然不能形成统一的认识。本文利用中国知网、Spring link等国内外知名数据库资源收集到丰富的文献资料,并且按照经济学、政治学、法学、社会学等不同学科背景,对有关小产权房文献进行了系统的梳理。文章从重新分析界定小产权房概念及类型入手,深入挖掘并重点阐释了小产权房形成的土地制度根源、剖析了不同类型小产权房背后的经济实质,为解决小产权房问题创造条件。本研究主要得出以下结论:第一,小产权房产生的根源在于二元土地制度,其经济实质是农民集体对地价增值的争夺。中央政府通过土地利用总体规划、土地利用年度计划等多重手段控制着国有土地和集体土地农用地转用在时空上的布局。地方政府和农民集体作为两个所有权代理人垄断土地供应;国有土地和农民集体土地在两个相对独立的一级市场中完成交易。地方政府利用现有的法律制度,将农民集体土地征收、出让后大比例占有地价增值收益;小产权房就是在农民集体土地自主地发生了“市场跳跃”后形成的。第二,通过博弈分析可以知,当前政策制度安排下,对地方政府而言,禁止小产权房的开发建设是其最优策略;而对农民或农民集体而言,选择开发和销售小产权房是最优策略。实践表明,将农民排斥在城市化成果分享行列之外,通过土地征收、出让方式取得地价增值收益的发展思路已经不可持续。第三,从长期来看,解决小产权房问题的根本出路在于改革征地制度,允许农民集体土地入市,通过税收手段调节地价增值收益在不同主体之间的分配关系。短期来看,解决小产权房问题的难点在于如何在这个快速发展的时代背景中,提出既有一定理论前瞻性、又在实践层面具有操作性、能够被当前各利益方所接受的改革方案。对改革设计者而言,有一点必须明确:地价增值分配要激励那些真正能够创造价值的劳动者,而不是鼓励那些高度关注增值收益的食利阶层。