不动产租赁纠纷是具有特殊性质的纠纷,与普通的合同纠纷或物权纠纷相比,它在法律概念、法律关系和纠纷解决上都有特殊之处。法律制度的差异造就了各国对不动产和租赁两个法律概念内涵的不同理解,这种概念的识别偏差会在国际民商事交往中产生法律冲突。不动产租赁法律关系中物权关系和债权关系的混合又导致了实践中纠纷处理的复杂性,为了更好地解决纠纷,有必要对不动产租赁法律关系中的物权部分和债权部分进行区分。而不动产租赁法律关系的可分性决定了在纠纷的解决中,分割方法在准据法的选择和判决的承认和执行上都有适用的空间。传统理论认为,对不动产纠纷不论其纠纷类型应统一由不动产所在地专属管辖,排除其他地方的管辖权。物之所在地专属管辖的理论来源是权力理论和物之所在地规则。物之所在地规则的局限性在于过度重视不动产所在地的国家利益,忽视了不同类型不动产纠纷间的差异,没有考虑纠纷的合理解决和当事人利益的保护。不动产所在地专属管辖的做法并非不可替代,根据多种标准对不动产租赁纠纷进行区分,分别适用不同的管辖标准更符合如今国际民事诉讼的价值取向。法律关系性质标准、用途标准和租期标准都可以在不动产租赁管辖制度构建中作为不动产所在地专属管辖的替代性选择。间接管辖权有其独立特征,不动产所在地间接管辖权的理论来源为镜像原则和实质联系原则。各国的国内立法逐渐突破了物之所在地专属管辖的限制,在涉外案件的直接管辖立法和在外国判决申请承认和执行时对管辖权的审查规则中都有体现。国际条约方面,欧盟的布鲁塞尔体系采用租期标准区分不动产租赁的管辖方式,《海牙判决公约》中的规定经历了从租期标准到用途标准的变化。我国对不动产租赁的立法存在法律关系混淆和立法体系不协调的问题,不利于案件的合理解决。立法中的问题也对我国的司法实践产生了不利影响。建议从以下方面进行完善:一是在立法和司法的指导思想上回归“两便”原则;二是根据用途标准缩小不动产租赁纠纷的专属管辖范围;三是保留我国对境外的不动产发生的纠纷的管辖权;四是明确不动产租赁合同纠纷不属于我国涉外案件集中管辖的范围;五是完善我国的间接管辖制度,认可不动产所在地作为不动产租赁纠纷的管辖基础,同时规定居住性不动产租赁的专属管辖。