本文首先阐述了房地产项目前期市场定位这一命题在国内外研究现状,着重对相应关于此方面的理论基础进行梳理,即房地产理论、STP战略理论、运筹学理论等,并对课题研究而运用的理论工具也逐一介绍,即SWOT分析、聚类分析方法、线性规划分析等。其次,以复地北桥城三期项目为研究对象,运用上述理论,先分析了项目所在的市、区两级市场的市场环境以及竞争个案的状况分析结合了该项目的规划限制条件,选定侯选的产品类型(独幢别墅、联体别墅、多层、小高层等),根据各种限制条件来确定线性规划模型,并求出在项目利润最大化条件下的产品组合,以此为基础,充分考虑企业自身的优劣势和发展战略,经过两次的规划调整,最终确定该项目的实际规划指标(各类产品的面积)。再次,设计调查问卷,通过市场调研收集潜在客户对本项目各种属性的反馈,利用聚类分析的方法将客户细分成四类,综合分析后选择比例较高的稳定型白领和事业有成者这两类细分市场作为目标市场。最后,根据以上的目标市场,进行房地产项目营销的策略选择,即即产品策略、渠道策略、价格策略、促销策略。在房地产开发项目的市场营销管理工作中,前期市场定位工作既是营销工作的重点更是核心和灵魂,同时也只有通过充分的前期市场定位分析得来的房地产投资决策才能真正开发出适合市场需求的物业产品。