证券化(Assetsecuritiz砒ion)是20世纪70年代以来国际金融业的最重大创新，它是对传统融资的革命，它是金融工程(Financialengineering)技术运用于金融资产上的产物。资产证券化作为一种结构性融资创新，在优化资本市场资源配置、促进债券市场发展和丰富金融投资品种等方面具有无可替代的作用。20世纪90年代以来我国开始着手对证券化的研究，1998年以后这一领域的研究开始热起来，随着国内房地产生产与消费的日益增长，房地产领域的证券化愈来愈迫切，银行、基金与信托金融机构、房地产商与投资置业者更是热盼不己。经过十多年的探索，2005年12月15日，国家开发银行、中国建设银行两家信贷资产证券化试点单位，首次分别委托中诚信托、中信信托在银行间债券市场发行资产支持证券；开行作为发起人发行不超过43亿元的信贷资产支持证券(Asset．BackedSecurities，简称ABS)；建行作为发起人发行不超过3l亿元的个人住房抵押贷款支持证券(M0ngage．BackedSecurities，MBS)；上述两个产品分别命名为“开元”和“建元”。至此，风靡海外三十余年的资产证券化产品终于亮相中国。 本文首先对国内外房地产证券化的研究现状进行了综述，并对国内外研究现状进行评价，认为我国房地产证券化研究仍处于初级阶段；其次介绍了资产证券化的概念、特点及操作流程，随后阐述了房地产证券化的功能及其宏观和微观效应，并对其风险、收益和必要条件进行分析；最后，根据我国现实情况，对我国房地产证券化产品进行设计，并对我国住房抵押货款支持证券的定价问题进行了专题研究。 关于房地产证券化产品的设计与定价研究是一个新课题，笔者希望通过该领域的研究，能够为其他领域资产证券化产品设计与定价提供一定的借鉴作用。