近年,我国商用物业开发量急速膨胀,商品市场的迅速发展促成了商用物业价值的显现,承载社会零售业的商用物业有足够的价值增值空间,成熟的商用物业其租售的回报率也呈现出了稳定、持续的增长态势。但与其他类型项目相比,商用物业项目是运作最为复杂的物业类别,其价值判断也较一般的地产项目具有更为复杂的判断标准和评估因素。其融资活动也因此出现了巨大的需求与谨慎的介入相矛盾的局面。　　本文从商用物业的概念、运行特征、长期价值的判定因素、商用物业的融资现状分析等方面进行了详细的说明和阐述。在上述分析的基础上，给出了商用物业抵押贷款的概念。本文以笔者亲自参与的商用物业抵押贷款项目作为案例,介绍了商业银行办理商用物业抵押贷款的流程、评估要素及评估方法,深入分析了对商用物业的长期价值判定起关键作用的“八因素”,即规划、商圈、环境、交通、定位、团队、租户、物业管理等八个方面。并提出了全面、可操作性强、有借鉴指导意义的风险控制措施。　　本文通过研究得出商用物业项目依托于当前商业市场的发展和繁荣,优质项目的需求和升值空间都将增大,但因其运营的复杂性,需要科学、谨慎评估其长期价值。商业银行在办理商用物业抵押贷款中通过长期价值的判定,通过有针对性的风险控制措施的提出,通过严格的贷后管理,能够达到既满足商用物业项目的融资需求,又确保贷款资产质量发,债权安全的目的。　　本文的研究和讨论为商业银行进行商用物业抵押贷款评估提供了较具有实践性的参考意义,同时也对企业进行商用物业项目融资管理提供了一定的借鉴作用。