自20世纪60年代房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust，以下简称“REITs”)在美国问世以来，REITs让普通公众投资人有机会参与到本来只有富豪阶层才能涉足的大宗房地产投资，从而分享到城市化发展的红利。并且，REITs作为一种结构化融资工具，为持有型物业提供了一种上市退出的渠道，有利于实现房地产企业资产负债结构的优化，促使房地产企业从重资产持有向轻资产运营模式转型。目前REITs已发展成为有别于股票、债券、现金之外的第四大类资产配置类别。
　　国内由于制度、政策、市场等原因，至今还没有真正意义上的REITs推出。但部分国内企业早在2005年就陆续开始以内地物业作为基础资产在海外发行REITs，如何进行合理定价成为这些企业要面临的首要问题。
　　然而国内REITs理论研究尚处于起步阶段，特别是对REITs估值定价的研究仍局限于对房地产物业的项目价值评估，但REITs估值并不等于物业评估值的加总，需要体现REITs公司的股权价值、团队价值以及资产组合的成长性等因素，同时也要兼顾REITs作为金融产品的证券属性，并会受到系统性因素和非系统性因素等相互影响。
　　本文研究发现，非系统性因素往往在估值时会被忽视，但正是因为投资者对REITs的非系统性因素的判断差异，才造成REITs的公司估值与市场定价之间产生偏差，出现不同的溢价或折价现象。本文将该现象定义为投资者为持有该REIT而需承担的风险补偿，该溢价或折价的比率被称之为投资者的“风险补偿系数”。因此，在评估REITs估值定价时，本文认为不能简单的将REITs的物业价值不等同于REITs的公司估值，更不等同于REITs的市场价值，本文将对REITs的物业资产价值、资产组合价值、公司价值、市场价值等相互之间的关系进行详细阐述。
　　另一方面，REITs的收益主要是由租金收益和资产增值收益两部分构成，在估值时，本文也将会分别从这两个维度分别予以考虑。
　　为更系统性评估REITs的估值定价，本文将深入研究国内外REITs的估值定价理论及成功经验，结合新加坡REITs案例研究——北京华联商业信托(BHG Retail REIT，以下简称“北京华联REIT”)，通过比较研究、对比总结与案例分析等方法，梳理出适用于国内市场的REITs估值定价体系及定价方法，并将分别从该REIT的公司层面、投资组合层面、底层资产层面，以及现金流维度和资产增值维度等来综合评估该REIT的合理公司价值，同时考虑系统性因素，结合投资者对非系统性因素的综合判断(即对“风险补偿系数”的确定)，从而对公司估值与市场价值之间的差异进行调整与修正，并验证REITs估值定价体系及定价方法的合理性和有效性。
　　另外，本文也对不同的REITs估值定价方式进行详细对比研究，特别是将现金流贴现法与调整后营运现金流折现法进行比较分析，得出调整后营运现金流折现法对资产增值层面的敏感性较弱，在REITs估值中采用调整后营运现金流折现法相对更适用，并对影响估值的核心敏感因素进行详细分析，这对如何提升REITs估值提供一种思考框架和借鉴意义。