关于不动产预告登记的规定,是2007年3月16日通过并于2007年10月1日实施的我国《物权法》中的亮点。早在物权法公布实施之前,我国经济社会的发展,已经对与不动产预告登记相关法律关系的规制,提出了立法上的急迫需求。学界也有许多人早就开始关注这一课题,大量的学术著作的出现也对推动这一制度的引进,起到了推动作用。不动产预告登记制度在比较法上是一项成熟的物权制度,而在我国仅仅才刚刚确立。并且由于我国物权法第二十条规定的过于简洁,导致体系不完整,操作性差,和相关制度衔接脱钩,因此并不能很好的适应社会的需求。本文运用比较分析、逻辑分析、经济分析和历史分析的方法,在考察比较法视野下该制度的基础上,比较系统的解读评议了我国物权法第20条及相关规定。窥一斑而见全豹是本文研究所追求的最高境界。它山之石,可以攻玉是本文所秉持的研究视角。本文共分为四部分,行文三万余字。文章第一部分研究了预告登记的涵义和法理基础。该部分首先从比较法上界定不动产预告登记的基本内涵,认为所谓预告登记是指,在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时,为保全未来物权变动的债权请求权而对其进行的登记。明确了预告登记的基本特征,认为预告登记具有担保性,从属性和优先性。区分历史上与其渊源甚深的异议登记制度,分析了两者的异同点。在此基础上研究了预告登记的法理基础,认为预告登记弥补了形式主义物权变动模式的不足,并且衡平了债权人的期待利益与第三人的信赖利益。这些作为本文把握预告登记基本概况,进行深入研究的基础。第二部分研究了预告登记或者说预告登记所保全请求权的法律性质。该部分认为通常情形下所说的预告登记的性质实际上是指的预告登记所保全请求权的法律性质。该部分综合考察并比较分析德国法上的相关规定和我国学者的诸多学说,认为应当将预告登记的法律性质定性为债权内容和物权效力的结合体,本质上仍为债权,仅仅是由于进行了登记而从立法技术上赋予了其某些物权性的效力。这是探讨预告登记适用范围及程序,研究预告登记法律效力,探究相关权利冲突的解决机制的前提。第三部分研究了预告登记的适用范围和程序。该部分在比较分析了国外(地区)关于预告登记的适用范围的立法例和我国《物权法》公布前立法尝试的基础上,分析评议了我国物权法实施后,预告登记的适用范围的规定,认为我国与德国在物权变动模式的选择上比较接近,德国法上关于预告登记适用范围的规定对我国相关立法的完善,最具借鉴意义,对预告登记的适用范围应作如下规定:1.以设定、移转、变更或消灭未来的不动产上的物权为目的的债权请求权;2.附条件、附期限或其他可于将来确立的有关物权变动的债权请求权;3.法律法规明文规定的其他情形。这也是下文中探讨预告登记程序中申请要件的需要或前提,并在相关部分得到应用。对于预告登记的程序性问题,本部分在比较分析国外(地区)的有关立法例的基础上,结合解读我国物权法相关规定和基本国情背景,对我国相关法律法规规定的预告登记的申请要件、审查的原则和内容问题进行探讨,着重论述了申请要件中的申请主体问题,预告登记须债务人同意的两种启动方式和我国法未规定的不能取得债务人同意情形下预告登记启动方式,旨在加强其可操作性。第四部分研究不动产预告登记的法律效力。本部分认为物权法的规定过于简洁,以致于不能满足现实中复杂的法律关系规制的需要,关键是本部分的研究对象在立法上的缺失或不明确。本部分首先对德、日等国和我国台湾地区的立法进行考察,归纳分析了作为预告登记制度所应当具有的基本的法律效力,即保全权利效力,保全顺位利益,破产保护效力,预警效力。然后对比我国《物权法》及相关法规规定现状,认为我国物权法第20条仅规定了权利保全效力,而忽视了预告登记其他三方面的效力,这使得预告登记作为一种调整某一局域法律关系的基本法律的立法本意,大打折扣,也使得预告登记的适用性过于局促。而预告登记错误的法律责任于立法上已有明确规定,是一种进步,然而却又引发了实体上和程序上的种种基本错误。在微观层面上,本部分又着重分析了现实中法律关系比较复杂的商品房预售中预告登记制度的适用问题,利用上文有关性质的分析,提出了自己关于解决权利冲突问题的一些思考,认为我国《物权法》的颁布实施也似乎在昭示着开发商的地位和作用已经引起了立法者的重视和重新审视。设立了预告登记制度本身就是明证。所以在解决预告登记请求权与建设工程优先权的冲突问题上,应该加强开发商资质认证和监管,抬高开发商入市门槛,加大开发商的责任,由其出资建立建设工程风险防范基金,专项用于支付建筑商工程款,同时预购人办理预告登记也应交付一定比例房屋预购款,预交款也应专项立户,专项用于工程建设,以利于开发商资金周转,弥合各方需求。