房地产是国民经济的基础产业,因其大都数为房地产开发公司,存在资金需求量大、债务期限长及债务比例高等特点。债务融资是房地产公司重要的融资方式,其直接影响着公司的融资结构对盈余管理产生作用。一般情况下,债权人在向企业提供贷款前,会依据企业所提供的财务会计信息和财务报表来分析企业的还款能力和信用评级,以此决策是否向企业提供贷款及贷款额。一般情况下,银行等金融资机构更愿意和盈余水平高或信用等级高的企业签订债务融资,且向盈利水平高的企业提供融资成本更低的贷款,这就表明了房地产上市公司债务融资可能会诱导管理层的盈余管理行为。因此本文围绕着债务融资中的盈余管理问题,分别从债务融资期限、结构和来源,用实证分析的方法研究了房地产上市公司债务融资对其盈余管理是否产生影响并产生怎样的影响,根据研究结果提出对策建议。本文在梳理重要相关理论、国内外有关债务融资对盈余管理影响的文献的基础上,选取2004-2014年房地产上市公司作为样本,提出假设并通过建立多元回归模型,来验证债务融资对盈余管理的影响,本文分别从债务融资规模、债务融资方式、债务融资结构的角度分析债务融资对盈余管理的影响,并对所有盈余管理变量首尾10%的极值进行winsorize处理。采用修正的Jones模型对盈余管理进行计量,通过描述性统计、Pearson相关分析和多元线性回归的方法,对研究假设进行验证分析。研究结果显示,债务融资的规模与盈余管理程度呈U型关系;在取得贷款和发行债券的过程中,企业存在盈余管理动机,与贷款融资方式相比,债券融资方式对盈余管理程度的影响更大;同时对于不同来源的债务融资,其对盈余管理的影响也不相同,银行贷款比例的增加将引起盈余管理程度的增加,这是由于严格的信贷政策促生了房地产企业的盈余管理行为。商业信用与盈余管理程度呈现正相关关系,这是因为房地产行业的商业信用主要是预收账款,房地产企业的预收账款越多,说明企业的销售情况佳,客户更愿意购买房地产企业的房源。这就导致房地产企业通过预收账款进行盈余管理。通过实证分析得出的结论,笔者试着提出了几点建议:第一优化资本结构,合理负债;第二,多元化融资渠道;第三,避免盲目投资;第四,进一步完善内部控制制度和考核体系;第五,提高银行治理效率,加强商业信用管理。