房地产行业是我国最重要的行业之一,牵一发而动全身。我国重资产模式下的房地产行业曾经历过高速增长,但是近年来随着国家限贷限购政策的出台,开发项目饱和等,房地产行业面临融资难、周转慢、资产沉淀、现金链断裂等一系列难题,传统模式弊端日益凸显。因此国内房企开始探索轻资产转型来解决困境。房地产企业的轻资产转型概括来说是更加的金融化和专业化,资金更多来自大众,房企不再总揽项目,且逐渐向价值链的后端即增值服务布局,以较少的投入获取较大的收益。相对重资产模式,轻资产模式下企业融资多样化,负债减少,资本结构合理化,现金流情况改善,有利于提升企业价值。轻资产模式可作为房地产行业战略升级的新方向,为房地产企业注入新鲜血液,使企业获得高效且持续的发展。本文结合文献分析,实证分析,案例分析,对比分析,财务指标法等多种方法进行研究。首先,本文通过文献参考,总结轻资产模式的概念、特征、优劣势、以及对公司绩效的影响;其次对比重资产和轻资产运营,介绍各自的特点;然后介绍房地产行业转型前的现状和困境,总结我国房地产行业需要走上转型之路的原因。最后本文的重点在于对国内外轻资产转型的经典的两个案例进行深入剖析。国内是我国房地产龙头企业万科集团在2013年首先开始的轻资产模式的探索,而国外的轻资产转型相对较早,发展至今更为成熟,以新加坡的凯德集团为例,自从2002年开始轻资产转型战略,至今已经形成了完备的“PE+REITs”的轻资产运营模式。本文对万科和凯德的轻资产转型进行了详尽的分析解读,包括转型的背景,可行性分析,采取的具体转型策略。轻资产转型的门槛比较高,需要企业有强大的资管能力,研发能力,品牌形象等,万科和凯德经过长足积累,均具备转型的可行条件。万科采取的轻资产策略包括多元化融资,合作开发,小股操盘,发行私募基金和REITs等,并借助互联网和事业合伙人制度协助转型。凯德的策略包括布局REITs,细化基金类型,进行专业化和规模化的物业管理,从而逐渐构建了私募基金培育,再打包出售给房地产投资信托基金的从开发到退出的完整通道。本文对万科运用因子分析法和EVA估值法进行轻资产转型前后的效果分析,因子分析法中选取84家12个关于盈利能力,偿债能力,营运能力,成长能力的财务指标回归得到每年的综合得分函数,以此计算万科的财务得分以及公司排名。但是因子分析法也具有局限性,对财报数据的依赖性强,故辅助EVA法进行绩效分析,最终得到的结果是轻资产模式对万科具有显著的正面效应。对凯德绩效的分析主要是采用财务指标法,转型后凯德资产规模迅速扩大,盈利能力偿债能力提高,资产结构改善等等。本文并对两家企业进行了对比研究,包括业务范围,转型进程,财务指标,并以此给出万科轻资产转型的一些改进意见。最后结合两家企业的轻资产转型模式,对我国的房地产企业提出一些转型建议,包括（1）股权合作;（2）和金融工具结合;（3）提高核心能力;（4）控制风险。由于水平有限,本文也存在着局限性,房地产企业的轻资产运营也是处于不断地变动之中,所以房地产企业在轻资产运营过程中会存在很多变数和问题,文中的转型建议不一定适合未来内外部环境发展,需要更多的专家和学者进行进一步的研究和创新。另外轻资产的转型对企业的要求比较高,而凯德集团和万科都是实力雄厚的企业,在适用性分析上不太适合条件不足的中小型企业。