近年来,随着我国市场经济的发展与成熟,当事人为了实现债权同时又想减少物权法定原则下的典型担保制度的繁琐和高昂的服务费用,催生了一种新的偿债方式——以房抵债。以房抵债并不是学理名词也不是法律规范用语,是学者探析当事人背后的真意为了简洁表示其真正目的所总结而出。由于它的不规范性和没有统一的裁判标准,造成了许多同案不同判现象的出现,学术界对它产生了许多质疑和诟病。本文以探求当事人背后真正目的为出发点,来对以房抵债进行剖析定性。本文分为四个部分:第一部分以一则案例引出以房抵债在现有法律规定情形下存在的问题,包括房屋买卖协议是否有效、债务履行期届满前以房抵债是否具有担保作用等问题。第二部分是本文的重点也是学术界讨论的热点话题即以房抵债的性质为债务更新,只有明晰以房抵债性质才能判断出以房抵债的效力。第三部分通过讨论以房抵债要物性的存废之论,根据以房抵债签订的时间顺序,分析以房抵债的真正目的,进而确定以房抵债的效力。第四部分本文论述了在执行阶段申请执行人是否具有对诉争房屋享有足以排除强制执行的权利即优先受偿权。根据现有法律规定,申请执行人并不符合《中华人民共和国民事诉讼法解释》第312条的规定因此不享有优先受偿权,本文另辟蹊径将以房抵债协议分情况讨论,当面对双方当事人时房屋买卖协议应具有效力;当涉及第三人时,债权人不享有优先受偿权也不能要求债务人履行房屋买卖合同。通过对以房抵债进行研究希望提供一些参考,为我国民法体系的完善尽一份自己的贡献。