在国家调控和市场竞争下，房地产行业日趋理性和规范，房地产企业也面临转型及创新。悦府项目位于连云港市灌南县，也是 GT公司进入连云港市场的第一个项目，极具企业发展战略意见。悦府项目的最终成功标尺为销售，而目前面临的最大困境也是销售。相比一线城市，首先灌南县不具备人口支撑，也不具备经济基础；其次本地开发企业的优势压制。　　本文结合营销理论与项目操盘经验，以灌南悦府项目为研究对象。首先从政策、市场及项目三个维度分析了项目开发所面临的基本形势。其次依据客户需求调研和分析，完成项目总体属性定位及产品规划设计。然后根据项目总体规划，制定出产品、价格、渠道、促销推广四大策略。最终分解并部署了企划策略的实施阶段与步骤，以及策略的实施管控与项目风险管理。从而为GT公司经营决策提供依据，有利于GT公司规避经营风险，并提高项目竞争能力和投资收益。　　本文最终为悦府项目锁定中高端目标客户群，并依次明确了洋房及高层的产品定位、首次开盘销售均价、代理与全民营销的渠道，以及具体促销推广思路。结合 GT公司实际，从实施管控和风险管控等方面制定相应措施，确保悦府项目顺利推进。