该文以经济体制转轨为背景,以房地产资源合理配置为研究主线,将房地产开发与城市规划有机结合,在分析和借鉴先进国家与地区房地产开发规划管理经验的基础上,以北京为例,通过城市规划对房地产开发的调控作用的实证研究,探讨城市规划对房地产开发的调控作用机制,提出以城市规划为核心的房地产开发综合规划管理模式.在总结国内外房地产开发与城市规划关系的研究成果的基础上,结合对城市规划调控房地产相关理论的探讨,该文认为:房地产的投机性、市场机制存在缺陷与市场失灵,以及处于经济转轨时期中国市场经济的不完善性,为城市规划调控的必要性提供了依据.城市规划作为一项重要的政府职能,对房地产开发具有重要的调控作用.一般而言,城市规划作为公共干预的一种方式,其特殊作用在于对土地利用的物质性控制,从对房地产开发的调控作用角度看,城市规划可分为三个层次:战略性规划、实施性规划和规划管理.城市规划调控房地产开发的方式主要包括:规划审批方式、区划方式和结合土地业权的方式.在北京市,城市规划对房地产开发有一定的引导与调控作用,但受社会经济发展与政治制度变革的冲击非常巨大.城市规划已经不能有效控制房地产开发的建设用地总量、空间布局和发展方向:房地产开发突破规划对开发容量和环境景观控制的现象严重;城市规划不能有效保证城市公共产品的供给、消除房地产开发建设与使用中的外部负效应,使公共配套设施问题更加突出.因此,在市场经济条件下,城市规划调控应该以减少外部负效应、确定公共产品提供和促进资源的有效配置为主要目标,城市规划调控的职能应该包括:控制职能、引导职能、协调职能和保障职能;城市规划可以从宏观、中观和微观三个层次对房地产开发进行调控.而城市规划调控的机制可以概括为三个方面:房地产开发规划控制、房地产开发规划引导和房地产开发规划反馈;城市规划调控房地产开发的原则是:公平原则、效率原则与可持续发展原则.在市场经济条件下,为了有效实现城市规划对房地产开发的引导与调控作用,首先,应该促进城市规划主导思想的转变,理顺政府和市场的关系.城市规划必须采用预先引导的方式,对房地产开发施加主动引导.其次,要实现城市规划的自我更新和城市政府职能的制度创新:一方面,城市规划编制体系应该向综合规划的方向转变,规划编制内容上,完成从纯粹物质规划向包含社会规划、经济规划、政策设计、物质规划在内的综合规划的转变;另一方面,作为政府公共管理职能的重要组成部分,城市规划应该对公共物品、基础设施、公共设施、低收入住房等社会公共事务的土地使用活动发挥保障作用,更好地发挥市场机制对资源配置的基础性作用.作为结论,该文认为,城市规划引导与调控职能的实现需要多种机构与部门之间的协调,必须综合运用技术、行政、法律、经济、社会等多种方式和手段.因此,该文提出以城市规划为核心的房地产综合规划管理模式的特征是:强调各部门协调,以法规体系为基础,以城市规划为主要控制技术,通过公共政策、规划法规、规划监督等多种手段对房地产开发进行系统的、综合的管理.其主要内容包括:城市规划控制体系、城市规划的政策引导体系、城市规划法规体系,以及城市规划监督体系.此外,该文建议加强城市规划调控房地产开发的综合配套手段,它们包括:土地利用管制措施、房地产增长管理规划、土地收购储备制度和成立城市开发公司.