随着土地使用制度改革的快速推进,我国的房地产评估理论与方法开始形成并渐趋成熟。从初始的学习模仿、甚至直接套用市场经济国家及我国港台地区的理论体系与常用方法,到逐渐吸收消化、依国情加以改良,至今已有长足发展。但目前尚有一些问题亟待解决,如何合理确定估价参数即是其一。房地产还原率是房地产评估中广泛应用的参数,它的每一微小变化都可能对评估结果造成重大影响。在目前的估价实践中,估价机构选取还原率时主观随意性强,缺少科学依据,直接影响了房地产价格评估的准确性。造成这一现象的根本原因在于部分估价人员没有深刻理解还原率的本质及不同还原率测算方法的适用性。本文在对国内外估价理论综合学习的基础上,通过比较研究的方法探究还原率,从它的内涵和外延两方面来讨论它的本质。笔者归纳和总结了影响还原率的各种因素并分析了还原率的构成。针对当前应用比较广泛的还原率测算方法,笔者重点讨论了各自的适用条件和适用范围,总结了各种方法的优缺点,并提出了相应改进意见。最后通过对从336份估价案例中提取的还原率进行统计分析,分别从时间,空间,用途等角度来分析目前估价机构对还原率的取值规律,并对这种取值特点进行合理性分析,从中指出当前估价机构在进行还原率取值时所存在的问题,同时也从中探究还原率本身的数量规律。