中国房地产业历经十几年的发展，在总体上已进入“买方市场时代”，呈现出市场供需在总量、区域和结构方面不平衡的格局，而有效供给和有效需求错位的问题更为突出。同时，房地产市场竞争环境和市场条件发生的多方面、深层次的变化，使中国房地产进入了在“商品力、销售力及形象力”上多层次、全方位竞争的营销时代，这促使企业在市场营销方面必须进行全面的创新。本文正是为如何制定房地产营销策略而进行了一定的理论和实践的探索。 本文在对国家宏观经济和房地产需求特征以及地区经济和房地产需求特征认真分析的基础上，运用房地产市场营销理论归纳了目前企业面对的房地产市场的机遇和挑战。而后对企业的内部资源和能力进行了分析，总结了企业内部的优势和劣势，在此基础上对企业进行了SWOT分析。同时本文采用了大量资料对区域需求的各方面属性进行详细分析，并在得出一定结论的前提下，针对市场需求的不同特征和不同数量，对水榭花都房地产开发项目营销策略进行了构建，主要包括目标市场策略，市场竞争策略，产品、价格、渠道、促销策略及品牌形象策略等。对目前情况下房地产项目市场营销有一定的实际意义和参考价值。 在消费者对“品牌消费、感性消费、概念性消费”会具有较强的敏感性的新特征下，也就是说消费者往往都是喜欢追随市场热点的，也容易为品牌的“明星效应”所感染而做出自己的购买决策，本文对此进行营销策略设计，追求理论向实践的应用，广泛使用了多种资料和分析工具，并在逻辑上遵循了现代市场营销理论应用的基本程序，具有较强的可操作性和一定的借鉴作用。