住宅价格形成依托的传统理论有成本理论、均衡理论,开发商首先根据成本理论对商品住宅进行定价,然后根据市场均衡理论逐渐形成一个市场价格。而特征价格理论则直接从消费者的角度进行定价。特征价格理论指出,消费者接受产品的价格不是因为产品本身的成本,而是由于产品的特征属性产生的特征效用被消费者接受。这种效用是价值的体现,是客观特征属性效用的反应。商品住宅价格形成的机制主要包括三个方面：全寿命周期的成本理论、市场供需均衡理论、特征价格理论,其中成本理论和均衡理论是市场上运用最为普遍的两种理论,特征价格理论使用较少。当然,住宅价格也会受到内部和外部的因素影响,包括经济方面、社会方面、住宅结构、周边环境等方面的影响,这些影响因素会随着消费者对住宅特征的接受程度而有所改变。通过研究商品住宅市场的特征价格应用,能够较为准确的体现出住宅的真实价格。论文结合前人对特征价格的研究,基于成都市的样本数据对特征价格模型进行拟合回归,计算出了特征价格模型的参数。首先,论文通过查询资料和数据,分析了目前我国房地产市场出现的问题,并引出Hedonic模型在商品住宅定价方面应用的可能性。整理了国内外关于Hedonic模型研究的现状和Hedonic模型在住宅定价方面应用的研究现状。特征价格理论从欧洲逐渐传播到其他国家,在商品住宅定价上的应用欧洲较为成熟,我国对Hedonic模型的研究主要集中住宅价格、大米价格指数、煤炭价格指数等方面。其次,Hedonic模型在住宅定价上的应用是基于一定的理论基础和假设条件的,涉及理论基础有：消费者决策理论、生产决策理论、市场均衡理论；Hedonic模型应用的假设条件包括：(1)住宅的异质性；(2)市场的隐含性；(3)市场的均衡性。Hedonic模型在几十年的发展下,逐渐形成了多种函数形式,最具有代表的有三种形式：线性形式、对数形式、半对数形式,每一种形式使用的环境不一样,估计的精确度也不一样。Hedonic模型在应用过程中,最关键的步骤是特征变量的选取和量化,特征变量的选取采用了专家评价法,将部分对商品住宅特征价格影响不大的特征属性进行剔除,并编制了特征属性的量化标准表。特征价格模型中样本选取有效性越高,最终估计的模型参数越准确,确定商品住宅价格的时候准确性也越高。此外,模型估计完成以后,需要对模型参数进行检验,检验的形式有显著性检验、方差检验以及共线性检验。最后,文章结合成都市住宅市场发展的情况,分析了成都市住宅市场的现状。随机选取了成都市三环以内的50个项目作为研究样本,统计了每个项目的特征属性,根据量化标准表,对特征属性进行量化。采用SPSS.17软件结合量化的数据对特征价格模型的三种函数形式进行拟合,估计模型的参数。并对最终拟合出来的函数形式进行显著性检验、方差检验、共线性检验,通过检验,三种模型形式的参数均满足要求。论文引用顶峰·水岸汇景项目对模型进行验证,顶峰·水岸汇景项目最近成交价格在9500元／平方米左右,而通过Hedonic模型计算出的价格：线性模型结果为9428元／平方米,对数模型结果为9897元／平方米,半对数模型结果为9548元／平方米。模型计算的特征价格与项目成交均价误差控制在5%以下,说明Hedonic模型三种函数形式均达到要求。Hedonic模型是一种准确性高、合理性强,且具有实际意义的模型。论文对Hedonic模型的研究具有实践意义并能够促使特征价格模型在我国的发展。