近年中国的大型连锁商业企业在中国迅速的发展,并带动了对于大型商业房地产的需求。大型商业房地产的市场既继承于传统房地产市场的规律,又具有一定的独特性,因此在对类似大型商业零售企业这样的商业地产的租金价格进行估价时必然有其特殊的一面。为此,本文主要从以下几个方面展开相关研究:第一章,绪论。该部分简要介绍了论文的选题背景和研究意义、主要研究内容、研究方法以及论文的创新点,以期使读者对论文的框架结构有一个总体了解。第二章,商业地产国内外的理论研究。综述国内外商业地产的发展概况,关于商业地产定价估价的相关理论成果。本章首先引入了商业地产的概念及商业地产分类,并全面回顾了国内外商业地产的发展现状与研究现状;其次,比较分析了国内外商业地产定价模型研究成果,并详细介绍了内部收益率方法在商业地产的应用和研究概况。第三章,商业地产估价的影响因素分析。本章首先介绍了上海商业地产的近况,并结合国内具有代表性城市的商业发展和租赁现状,分析了在商业地产的定价过程中需要考虑到的诸多影响因素,包括商圈因素,和商业地产承租方自身业绩因素的影响;其次,本章还详述了商圈理论的研究对象、研究方法及商圈分析方法。第四章,商业地产租金估价模型研究。本章详细比较分析了几种使用比较多的估价模型,在财务分析中常用的内部收益率原理的基础上,论述了原始IRR方法进行估价的不足,并进行了模型的改进。第五章,案例分析。以驻沪某大型商业零售连锁企业为对象,分析估价模型的分析能力。案例分析显示,改进后的用于地产项目分析的IRR模型能更好地符合实际,并为地产项目的正确决策提供帮助。上海、北京、广州地区租金价格最高,东北、华北地区租金价格最低,华东、华南地区居中;上海、北京、广州地区的地产项目IRR投资回报率最高,东北、华北地区最低,华东、华南地区居中。第六章,全文回顾与展望。全面总结了本文所取得的研究成果和不足之处,并提出了进一步的研究方向。本课题从商业地产承租方的角度出发,以财务数据和相关分析方法为基础,研究商业地产租赁价格的估价方法。本文的主要工作和研究成果包括:(1)分析和比较了以往用于商业地产估计的相关理论方法和模型;(2)在对内、外部因素分析的基础上,修改和建立了适用于大型商业零售企业的地产租赁估计模型,即以IRR为考察对象,结合商圈因素、企业业绩因素、及地域价值因素,分析和评估IRR与地产价格的动态关系,确定地产估计结果的效果;论文的创新点可以概括为理论和实证两个方面,理论创新主要集中在第二、三、四章,实证创新主要集中在第五章。本文创新性体现在以下方面:(1)分析了传统的基于财务数据分析的估价模型中存在的不足,指出了传统分析模型中产生估价误差的原因,并改进了用于分析地产项目IRR与租金关系的内部收益率模型。(2)选择投资中国市场的某外资大型商业零售连锁企业为对象,通过对于国内大型商业房地产大量原始数据的分析、整理、汇总,验证了本文所建立的估价模型。这在中国大型商业地产研究领域具有开创性。(3)利用对实际地产项目研究的结果,结合影响经济发展的各个因素深入探讨了国内各区域地产项目投资回报率存在差异的原因,并对国内各区域的经济辐射力作出比较分析,揭示了不同地区大型商业零售企业选址及其回报率的规律,为大型商业零售企业发展决策提供了依据。