房地产业在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。但是,近年来房地产行业的资产价格泡沫正在不断形成,房地产价格高企并成为各方关注的焦点。但由于以住宅为主的房地产市场在我国发展的时间仍不是很长,房地产项目投资决策在很大程度上停留在经验决策的层次上,尤其是对房地产项目的价格评估,缺乏基于实践的专业化深度,缺少对市场变化的追踪与科学的决策机制。以此,通过分析房地产价格形成机制及影响因素,建立和完善房地产开发项目价格分析框架及评估模型,既有利于房地产企业准确地对房地产项目进行定位,又有利于商业银行项目评估及信贷决策。本文分析了房地产项目的价格影响因素及形成机制。在重点分析房地产价格的实质及基本构成,土地供给、住房信贷等影响因素的基础上,通过供给与需求两个方面的系统分析,研究了房地产价格形成机制,并从宏观因素、区域环境及项目特征三个维度,进一步细化房地产项目价格影响因素及其层次划分,建立了三维四层次房地产价格影响因素分析框架并具体分析了各层次包含的影响因素。本文对比分析了各种房地产价格分析理论模型,详细阐述了商业银行贷款项目评估基本方法及其价格分析体系,并借鉴各种理论分析模型,进一步分析了商业银行房地产贷款项目评估价格分析框架及改进路径,建立了包括成本定价法、基于贴近度的模糊数学方法以及层次分析法与模糊数学方法相结合的模糊综合评判方法的商业银行房地产项目评估价格分析模型。本文全面分析了御景花园项目的基本情况,投资人及参与人情况,规划、环保、水文地质等外部条件,并从国家宏观经济和政策,当地产市场形势,区域市场供给与需求,项目的区位板块、市场及客户定位、项目优势与劣势等方面分析了该项目的价格影响因素,利用价格分析综合模型从项目成本分析着手,测算了成本定价法下的项目价格,分析了基于贴近度的模糊数学方法的项目的市场法定价,按照模糊综合评价方法进行了价格分析并按照本文模型进行了对比分析与测算,进一步评估了本文综合分析模型的可信度与应用性。