房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分。自1998年启动住房实物分配货币化改革以来,中国的房地产开发投资保持着近23%以上的年均增速,远远超过同期城镇固定资产投资约19%的增长水平。在高速增长的背后,房地产开发投资空间分布呈现出显著的空间差异特征。至2016年,中国东部、中部和西部地区城市房地产开发投资规模占全国的比重分别为56.86%、23.52%和19.62%。2002-2016年间,全国15个副省级规模城市和4个直辖市的房地产投资占35个大中城市房地产开发总投资的年平均比重为79.2%,占全国总投资的年平均比重为43.4%。中国的房地产开发投资在空间分布上主要向东部经济发达地区聚集,在城市层面上主要集中在少数经济发达的大中城市,且空间聚集程度相当高。在房地产开发投资空间分布出现非常规聚集的同时,不同城市的房地产市场供求出现两种截然不同的状况:一种是大城市(主要是一线城市和少数核心二线城市)的房地产市场供不应求,政府不断出台严厉的调控措施控制需求,抑制房地产价格过快上涨;另一种则是大多数三四线中小城市启动住房供给侧改革,出台宽松政策刺激需求,并通过棚改货币化安置的手段来化解房地产高额库存。这表明中国快速城市化进程中出现了房地产开发投资空间分布的供需错配问题。这种市场供需空间错配不仅影响中国房地产行业的健康发展,而且不利于整个国民经济的稳定、持续发展。立足于中国实际,研究城市房地产开发投资空间分布的演变过程及现状特征,厘清房地产开发投资空间分布中存在的问题及影响,分析房地产开发投资空间分布变化的影响因素及机理,探讨优化房地产开发投资空间分布的对策和房地产业长效发展机制的构建具有重要的理论和现实意义。本文基于提出问题→分析问题→解决问题的基本逻辑,采用归纳与演绎相结合、规范与实证相结合、比较研究分析等方法,对中国城市房地产开发投资空间分布的相关问题进行系统研究。除导论与结语外,本文主要内容如下:一是核心概念界定与理论基础。在界定核心概念的基础上,主要阐述房地产市场供求理论、城市化理论、城市规模决定与分布理论、经济区位理论。二是中国城市房地产开发投资空间分布演变历程及分布特征。在考察房地产开发投资空间分布变化过程的基础上,运用全局Moran’s Ⅰ指数和局部Moran’s Ⅰ指数对中国城市房地产开发投资的空间分布进行测度,评估中国城市房地产开发投资空间分布的聚集程度和聚集结构,揭示空间分布的特征。三是中国城市房地产开发投资空间分布存在的问题及其影响。主要从不同区域、不同物业类型、不同规模等级的城市以及房地产存量和流量上的供给与需求空间错配等四个方面,阐述我国房地产开发投资空间分布失衡带来房地产供需空间错配问题,并分析其原因以及对政府、企业和居民造成的不良影响。四是中国城市房地产开发投资空间分布变化的影响因素及演变机理。重点分析人口城市化水平、城市经济发展水平、城市人均可支配收入水平、城市空间扩张水平、城市产业发展水平、城市房地产价格水平等六大影响城市房地产开发投资空间分布的因素,并从房地产业整体发展、城市规模等级变动、城市增量规划带来的虹吸效应、大城市空间外溢以及不同规模等级的城市调控政策差异等方面探讨驱动城市房地产开发投资空间分布演变的机理。五是中国城市房地产开发投资空间分布变动影响因素的实证分析。通过建立面板数据模型,对影响城市房地产开发投资空间分布变化的核心因素进行实证分析,比较分析全国不同区域(东部、中部和西部区域)影响因素的差异。六是中国城市规模等级变化与房地产开发投资空间分布关联性的实证分析。主要检验城市规模等级与房地产开发投资空间分布是否存在关联性,以及不同规模等级的城市对房地产开发投资空间分布的影响是否存在差异。七是中国城市房地产开发投资空间分布优化的理念与基本思路。在阐明优化城市房地产开发投资空间分布意义的基础上,重点从中央政府顶层设计、城市协调发展和市场主体行为规范三个层面分别探讨房地产开发投资空间分布优化的基本思路及具体措施。本文的主要结论如下:第一,中国的房地产开发投资在空间分布上表现出强烈的空间聚集特征,并且空间聚集的周期性变化和宏观经济波动、调控政策等变化有着较强的一致性。中国城市房地产开发投资在空间分布上呈现出沿着经济热点区域带状分布、从东往西阶梯式分布、核心区域聚集式分布三大特征。第二,中国城市房地产开发投资空间分布在不同区域、不同物业类型、不同规模等级的城市以及房地产存量和流量上存在供给与需求的错配。这些问题对中央和地方政府、对房地产行业及其他产业、对普通购房者和投资者带来诸多影响。第三,驱动中国城市房地产开发投资空间分布演变的机理主要存在于五个方面:房地产业整体发展驱动、城市规模等级变动驱动、城市增量规划带来的虹吸效应驱动、大城市空间外溢驱动以及不同规模等级城市调控政策差异驱动。第四,从全国整体而言,在所有影响房地产开发投资空间分布变动的影响因素中,人口城市化水平、房地产价格水平、人均可支配收入水平、经济发展水平四个因素最显著,其中,人口城市化水平影响程度最大。城市空间扩张水平和产业发展水平对房地产开发投资空间分布变动的影响不显著。从不同区域上看,城市房地产开发投资空间分布变动的影响因素不完全一致,对东部、中部、西部三个区域城市影响都显著的因素是人口城市化水平和人均可支配收入水平;对三个区域城市影响都不显著的因素是城市空间扩张水平。第五,城市规模等级与房地产开发投资空间分布存在关联性,城市规模等级对中国房地产开发投资空间分布产生正向影响,且随着城市规模等级的下降,城市规模等级对房地产开发投资空间分布的影响程度逐步衰减。基于上述研究结论,本文从中央政府顶层设计、城市协调发展和市场主体行为规范三个层面探讨中国城市房地产开发投资空间分布优化的基本思路。在中央政府-顶层设计层面,要保持顶层设计的战略定力,弱化房地产投资的“政策工具属性”;逐步推进农业人口市民化,为房地产开发投资空间分布优化提供需求动力;促进城市区域均衡发展,为空间分布优化创造良好条件;推进房地产“供给侧改革”,为空间分布优化排解现有难题。在城市协调发展层面,要根据城市规模等级管控房地产开发投资规模;持续改善收入水平,提升城市居民对房地产的有效需求支撑;转变房地产投资主导的经济增长方式,控制投资过度扩张;因地制宜推进城市人口规模和结构的合理转变;加快推进城市基础设施建设,提升房地产开发投资的配置效率。在市场主体行为规范层面,要规范投资主体行为,弱化“羊群效应”;强化对购房群体的预期管理。本文的创新主要体现在以下三方面:一是研究视角的创新。现有文献对房地产需求端的研究较多,而对房地产供给端(房地产开发投资)的研究相对较少,尤其是缺少房地产开发投资空间分布问题的相关研究。本文的研究立足于我国当前的实际情况,从房地产开发投资空间分布的视角探讨我国房地产业的发展问题,研究视角有一定的创新。二是研究方法的应用创新。在常规时序数据的基础上,引入空间信息数据,借助空间自相关的理论和方法,运用全局Moran’sⅠ指数和局部Moran’sⅠ指数,测度我国城市房地产开发投资空间分布聚集的存在性和分布聚集结构,揭示我国城市房地产开发投资的空间分布特征。三是研究内容的创新。本文对城市房地产开发投资空间分布的影响因素及其机理进行了较为系统的理论分析和实证检验。通过对中国城市规模等级进行划分,从理论和实证研究两方面对城市规模等级影响房地产开发投资空间分布的问题进行探索。