2008年以后，我国商业地产因国家对住宅地产的宏观调控而再次快速发展，全国商业项目的开工量大增，营业面积也迅速增长。虽然，商业地产经历了2000年到2005年的迅速发展，国内学者和业内人士也对当时开发运营模式中出现的问题进行过探讨研究，并提出相关措施。但是，由于国内商业地产在开发运营过程中尚未出现经典的项目，开发商在进行商业地产开发运营过程中仍不断对各种模式进行尝试，因此，现在商业地产开发运营的过程中仍存在许多问题值得我们去研究。　　 本文对国内外商业地产开发运营模式的研究成果进行回顾，对国内商业地产开发运营模式中存在的问题及产生的原因进行分析。以价值链理论和逆向开发运营理论为基础，对万达集团和瑞安房地产有限公司商业地产开发运营模式的全程进行研究分析。依托于案例分析，提出解决国内商业地产开发运营模式困境的建议，期望政府提高自身的市场管理职能，开发商能够彻底转变住宅地产的开发模式，制定科学的商业地产开发运营模式，希望这些建议能为我国未来的商业地产的发展和成功提供一定的理论依据。　　 本文的行文思路如下：　　 第一章绪论部分主要归纳分析了国内外对商业地产开发运营模式的研究现状，在对已有研究进行分析的背景下详细阐述了本文的研究内容及创新之处。在第一章内容的基础上，本文在第二章主要介绍与商业地产开发运营相关的理论。对商业地产的基础理论进行罗列，详细介绍本文的理论基础--价值链理论和逆向开发运营理论。第三章则主要介绍我国现阶段商业地产开发运营模式的困境，并对导致困境出现的原因进行分析。接下来在第四章和第五章本文列举并分析了两个案例，案例中提到的公司对目前国内商业地产开发运营模式的利用比较科学。在土地获得方式、开发运营理念的形成、物业租售占比和资金回笼、物业后期经营管理模式方面获得了成功。本文认为，将成功案例的经验结合理论加以分析，将有助于形成一个科学的开发运营模式并推广，因此在第六章中，笔者试图结合我国的社会经济发展状况、案例公司的成功经验以及价值链理论和逆向开发运营理论，分别对开发商和政府的管理理念提出建议，从开发运营模式、品牌管理、融资能力、人才管理和政府职能管理等五个方面为科学的开发运营模式提供依据。第七章为本文的结论和不足，分析并总结了本文的研究结论。同时指出了本文创作的不足地方。