随着我国经济社会的发展,许多民事主体为简便融资,基于意思自治通过签订商品房买卖合同为民间借贷作担保,笔者称其为以房抵债合同。《民间借贷规定》第24条虽明确了以房抵债合同的担保作用,但却未明确其性质和效力,也正因为如此,造成了审判实践中大量同案不同判的矛盾,引发了学界和实务界的激烈讨论。为明确该合同的法律性质和法律效力,解决审判实践中存在的同案不同判的矛盾,本文主要分四个部分展开论述:第一部分是以房抵债合同纠纷典型案例及引发的主要争议。通过对第24条施行前后的三则案例引出法院裁判此类案件的分歧在商品房买卖合同的性质认定和效力判断上,折射出法院处理此类案件的不同立场及引发的主要争议。第二部分是以房抵债合同的法律性质。就其性质,学界有债权性质担保说及物权性质担保说之争,而实务中则有让与担保、后让与担保或债权性质的非典型担保之争,归根结底,这与商品房买卖合同是否具有买卖合意有重要关系,其实,该合同是一种以特定财产设定债权担保的非典型担保而非物权性质的担保,当事人在该合同中可同时具有买卖与担保的合意并有选择权。第三部分是以房抵债合同的法律效力。就其效力,不论学界还是实务界都分别持两种观点,无效论认为该合同系通谋虚伪表示、与物权法定原则及禁止流质规则相违,符合合同无效情形;有效论则认为该合同不符合合同无效情形,当事人签订该合同的真实目的是为债权作担保,其具有担保功能,依契约自由原则及物债两分原则,与物权法定原则及禁止流质规则不悖。笔者赞同后者,《九民会议纪要》对此有回应,若无合同无效情形,则非典型担保合同即该合同具有效力及担保功能。《民法典》对此亦有回应。此外,法院常以合同是否办理备案或网签登记判断是否存在公示对抗效力,须知此种登记非抵押登记,以第三人知情与否作为判断有无公示对抗效力具有合理性。第四部分是以房抵债合同担保效力的实现。即使已预告登记,债权人对商品房所有权也无优先受偿权。在该合同担保效力实现时的清算方式上,债权人实现债权担保权时享有履行选择权,并负强制清算义务,当所担保的债务数额低于担保的特定财产价值时,法院当对债务人援用流质规则对抗债权人的抗辩进行支持。就清算方式的选择,法院应依契约自由原则并尊重当事人意思自治,有约从约,由当事人自己选择作出利益平衡的安排,无约或约不清时,可采归属清算,以平衡当事人之利益。