商业地产的出现带动了城市经济的迅速发展,同时满足了现代城市居民日益多样化、个性化的物质文化生活需求。2017年中国的房地产市场上各地出台的调控举措在一定程度上遏制了大部分城市的房价上扬,但是对商业地产来说却充满了机遇。本文首先结合国内外学者的研究对商业地产运营管理的发展历程进行了梳理分析,围绕商业地产近些年的发展情况将商业地产、运营管理相关理论与企业价值链理论相结合,构建了商业地产开发企业价值链模型,为构建以商业地产开发企业价值链为基础的运营管理指标体系提供了理论依托。第二,由于不同的商业地产开发企业运营管理模式不尽相同,本文从商业地产项目运营管理模式的主要类型、影响因素两个方面对商业地产项目运营管理主要发展模式进行了阐述分析。第三,以湖南FX集团商业地产项目为例,对其内外部环境进行了详细的分析,并分析了当前FX集团商业地产运营管理现状,进而构建湖南FX集团商业地产项目运营管理效果评价体系对FX集团商业地产项目运营管理存在的问题进行剖析,通过对商业地产价值链活动进行逐步分解来构建各级量化指标,从而达到评价FX集团商业地产运营管理效果的目的。最后,针对湖南FX集团商业地产项目所面对的实际问题提出优化方案,并提出了相应的保障措施。