我国在上个世纪末进入老龄化社会的行列,老龄化的进展速度更高达3%,甚至超过很多发达国家。国家统计局在2014年末发布的数据显示,60岁以上的老年人超过了总人口数的1/7,这就意味着每两个家庭就对应一个老年人,而如果以这个速度继续发展下去,预计到2050年,中国将会拥有4.8亿的老年人,几乎占全世界总人口的25%之多。与西方国家的老龄化发展过程不同,中国同时出现了老龄化、工业化、城市化,因此伴随出现的社会问题也就更加尖锐,其中最显著的一点就是“未富先老”,社会经济水平和人口衰老速度不对等。针对此类问题,国家也出台了一系列的政策,其中2013年出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中就提出要建立“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”,这也与我国当前的“9073”养老结构相对应。这样的政策环境促使养老地产开始蓬勃发展,许多大型的房地产商抓住机遇,完成企业转型,从开发商转变为养老地产项目的投资商,并且在多年的摸索道路上,借鉴国外成功经验,积累经营和开发的经验,从老年人的生理和心理特征、城市的养老体系等多方面进行复合功能开发模式的探索和尝试。本文就是在当前养老模式的基础上,通过对国内外研究现状的对比,得出最适合我国养老服务现状和未来趋势的适老化住宅养老模式,并根据相关的理论研究,探索出真正能满足老年人养老需求的住宅开发模式。本文从理论研究到实际案例研究,最终构建出理想模型并再次分析。具体内容为:(1)将国内外养老机构的模式和现状进行对比,并提取出有助于我国养老产业发展的优秀经验。(2)对价值链的概念和内涵进行阐述,分析价值链之间联系,以及价值链和顾客之间关系。(3)回归到我国的社区养老现状,并从使用者的角度建立起满足老年人特殊需求的理想化模型。(4)对该模型的发展和价值链形成过程进行剖析。本文以“复合功能的养老地产开发模式分析”为核心,通过对住宅适老化设计产业链优化调整的过程进行分析,结合定性和定量分析手法,运用文献阅读、案例剖析等多种研究方法,为当下养老产业的发展提供理论支撑,并试图探寻出与我国养老问题未来发展方向更为契合的养老模式。本文从四个维度逐层展开讨论,并得出了下列四个主要结论:1)养老地产的核心目的是为老年人提供适老化的软硬件设施以及相关的养老服务,以满足老年人的心理、生理、社交等多方面需求,而相关的老年住宅产品又是由企业投资运营并形成了较为完整的产业链。2)养老产业的复合性在于将房地产业和养老服务业相融合,从而形成对更优化的养老地产。3)养老地产的发展模式繁多,主要以嵌入式、酒店式、乡村式和复合式为代表。4)在逐步建立医养结合、休护一体的养老地产时,需要从功能、融资、运营和销售这四个角度进行全方位考虑。复合功能模式作为一种全新的养老模式,在老年人和企业的双重角度都具有明显的优势,而在实际的运用中,则需要根据当地的社会环境进行变通和优化。本文所提出的以生命历程和价值链理论为基础的开发模式只是提供了开发理念上的参考,而是实际操作中需要将理论与实际结合起来。