物流地产作为工业地产中的一个重要组成部分,其发展对于完善我国服务和商品流通体系、提高流通转换效率、实现经济发展模式的转变都具有重大的意义。在我国加入WTO以后,率先提出物流地产概念并付诸实践的普洛斯公司①携其他几大国际物流地产巨头的纷纷进入中国市场,使我国物流地产领域有了迅速的发展。与此同时,宇培集团作为我国民营物流地产领域的代表,自2003年成立以来,利用我国物流地产市场高速发展的契机,在国际巨头的竞争压力下完成全国主要节点城市的布局,并于2016年成功在香港市场上市。但在其发展过程中,我国民营企业与国外巨头在融资模式、经营理念等方面的差距也逐渐显现,原先那种粗放式的发展模式、单一的融资渠道,已经不能适应公司下一步的发展要求。房地产投资信托基金(REITs)是在境外资本市场应用较为成熟的房地产融资工具,通过发行标准化、具有有高度流通性的权益性融资产品,较好解决了房地产行业的大额资金需求难题,同时使普通投资人有了更好地享受房地产增值收益的机会,避免了房地产行业价格大幅波动对实体经济的干扰。物流地产作为房地产行业的一个分支,其重要特性就是投资金额大、投资回收期长,尽管有较为稳定的收益,但前期的巨额投入是物流地产企业需要面对的一个难题,这也为房地产投资信托基金(REITs)在该行业的应用提供了巨大的机遇。本文采用理论与实际相结合的方法,通过案例分析对普洛斯公司较为成功的融资模式进行研究,分析其如何将地产实体企业与基金融资模式结合,为宇培集团这样的国内民营企业嫁接利用国内外资本,实现自身持续快速增长提供一个有益的参考。本文在第一部分概括介绍了文章的研究背景、国内外理论研究现状、本文的研究方法以及主要的创新点等;第二部分简要介绍房地产投资信托基金的概念、典型特征及主要分类,以及在美国和香港的发展情况;第三部分以普洛斯公司为例,介绍以房地产开发基金为核心的股权融资模式帮助普洛斯抢先实现广泛的地域布局及规模扩张,以及这种模式带来的主要启示;第四部分介绍宇培集团概况,物流地产行业发展机会,并通过与普洛斯相对比,分析宇培集团现有融资模式存在的主要问题及问题产生的原因;第五部分说明宇培集团融资需求与房地产投资信托基金两者之前的高度契合,并将普洛斯的成功经验结合宇培集团实际,提出构建适合宇培集团的基于房地产投资信托基金(REITs)的融资模式,并通过实例分析验证了该融资模式的可行性。第六部分对全文进行总结,并指出通过逐步引入国外房地产投资信托基金(REITs)机制对于破解我国物流地产产业乃至工业地产、其他行业地产的融资困境,丰富中国资本市场的投资范围和种类,具有深远的意义和影响。本文运用房地产投资信托基金(REITs)相关理论,借鉴普洛斯公司的经验,结合宇培集团的实际情况,构建了宇培集团基于房地产投资信托基金(REITs)融资模式,其中分析了宇培集团运用房地产投资信托基金(REITs)的可行性,确定了宇培集团融资模式的设计原则,设计了宇培集团房地产投资信托基金(REITs)的类型、性质、结构等要素,构建了宇培集团以基金管理为中心的内部组织结构,并确定了宇培集团基于房地产投资信托基金(REITs)的分阶段资产结构目标,以逐步实现融资结构调整。其研究成果对于促进宇培集团快速发展,实现轻资产、高周转、高回报的发展目标具有现实意义,同时对其他物流地产企业构建基于房地产投资信托基金(REITs)融资模式具有借鉴作用,对于促进中国房地产投资信托基金(REITs)市场发展也具有积极效应。