近年来,随着房地产市场的持续繁荣,房地产价格与消费的关系吸引了越来越多国内外学者的关注。和其它投资品不同,房地产具有特殊的二重性,即既具有投资属性,又兼具耐用消费属性。作为投资品,投资者可以通过房地产投资来实现保值增值并获得投资收益；作为耐用消费品,居民可以通过购房行为来满足其住房消费需求。当房价上涨时,房地产投资者会获得房地产增值收益,他们可以变现这部分收益或者通过房产抵押市场获得更多贷款来增加当期消费。我们把房价上涨促进居民消费的效应称为财富效应。对于租房者和打算购房者来说,房价上涨不仅会增加他们的房屋租金,而且未来将付出更多的购房成本。为了租房和购房他们会储蓄得更多,从而挤出当期的消费。我们把房价上涨抑制居民消费的效应称为挤出效应。通常,一个国家或地区既存在房地产投资者又存在租房者和潜在购房者,那么,房价上涨对这个国家或地区居民总体消费是促进还是抑制呢?是一成不变的单一方向影响还是可能随着房价持续上涨呈现先促进消费后抑制消费的变化趋势?这正是本文所要研究的重点。时至今日,国内外众多学者对房地产影响消费的强度和主要的传导机制进行了深入的研究,但并没有达成一致的结论。有学者认为房价上涨对居民总体消费有促进作用并从实证的角度给予了支持。还有一些学者认为房价上涨会抑制居民消费或者影响不显著。这些研究都无一例外的认为房地产繁荣对居民总体消费存在着单一不变的影响,财富效应和挤出效应的大小关系是不随房价上涨而有所改变,并利用宏观数据给予实证支持。然而,笔者认为,任何事物和现象的发展都有一个度,否则就会过犹不及。房地产市场对消费的影响也不例外。财富效应和挤出效应的力量悬殊会随着房价的不断上涨而发生质的改变。当房价还处在一个较低的水平时,房价上涨所带来的财富效应大于挤出效应,结果将导致总体消费的增加；然而,一旦房价达到某个较高的水平时,房价继续上涨对消费的影响将发生质的变化,财富效应将小于挤出效应,这时房地产市场的过度繁荣就会挤出居民的总体消费。换言之,房价上涨对居民总体消费的影响呈倒U型曲线,即房价上涨先是促进而后会抑制居民总体消费。本文从两个方面展开房价上涨对居民总体消费影响的研究：一是利用无差异曲线和跨期选择理论来解释房价上涨对不同微观个体消费行为的影响以及房价上涨对居民总体消费影响的倒U型曲线的理论依据。二是从搜集宏观数据建立模型,从实证的角度来验证房价上涨先促进后抑制消费这一假说。具体的结构安排和内容如下：第一章,导论部分。作为全文的导入和提出问题部分,主要对拟研究的问题,研究意义,研究过程中的几个重要概念以及研究方法,框架和新颖之处进行了介绍。第二章,文献综述。目前,国内外学者对房地产的财富效应进行了全面,丰富的研究,这些成果主要着眼于房地产价格波动是否影响消费以及影响程度如何,房价波动和股价波动影响消费的比较研究,不同国家房地产财富效应的比较,影响房地价波动作用于单个家庭消费的主要因素,以及房价波动影响消费的传导机制这五个方面。然而现有文献仍存在忽略房地产二重性对微观家庭消费的影响,武断地认为房价持续上涨会朝着单一的方向影响消费,以及实证数据样本容量过小,包含的信息过于陈旧等缺陷。为了弥补现有研究的不足,笔者提出房价持续上涨对居民消费影响的倒U型假说,并从两个方面展开深入的研究：一是利用无差异曲线和跨期选择理论来解释房价上涨对不同微观个体消费行为的影响以及房价上涨对居民总体消费影响的倒U型曲线的理论依据。二是选取1999年-2010年全国30个省,市的面板数据,将房价以未知函数的形式纳入模型建立动态半参数固定效应模型,通过考察未知函数的导数即居民当期消费的房价弹性来研究房价持续上涨对居民总体消费的总效应的动态变化趋势,从实证的角度来验证倒U型假说。第三章,研究设计。本章首先从静态和动态的角度分别利用无差异曲线和跨期选择理论分析了三类个体的消费行为受房价上涨的影响。我们认为,对于第一类个体：即没有住宅所有权但准备购买的消费者,这类个体最大的特点就是对住宅的刚性需求。随着房价持续上涨,他将面临越来越高的购房成本,并跟随购房热潮提前购房,最终挤出效应会越来越大。对于第二类个体,即虽然拥有一套住宅,但住宅功能仅仅用于满足住房消费需求,当房价不算太高的时候,房价上涨基本上不会对他的消费产生影响,但一旦房价到了一定高位仍处于上涨势头时,该类个体会为了彰显自己的社会地位以及解决子女的后顾之忧而购买住宅并产生一定的挤出效应。对于第三类个体,即拥有两套以上的住宅或者仅仅以投资为目的持有住宅的消费者,房价上涨会增加其财富总量进而促进消费,导致财富效应的发生,但由于边际消费趋向递减,财富效应会越来越小。其次,从房地产财富再分配功能,位置消费以及遗赠动机的角度解释了房价对总消费影响的倒U型假说第四章,实证部分。本章利用1999年至2010年全国各省,市的面板数据,构建一维动态半参数固定效应模型,通过非参数部分未知函数的导数即房价的消费弹性来刻画总效应的动态变化,从实证的角度来验证房价上涨对居民总体消费的倒U型假说。实证结果表明：房价在不超过约5680元的范围内,财富效应大于挤出效应,房价上涨对居民消费有促进作用,一旦房价超过这个范围,财富效应将小于挤出效应而使得总体效应为负。这时,房价的继续上涨只会对居民消费起抑制作用。在房价上涨过程中,正是由于财富效应和挤出效应双方实力的此消彼涨导致了房价对消费的总体效应呈现先为正后为负的变化趋势,进而造成了房价上涨对居民消费先促进后抑制的变动趋势。同时文章进一步解释了实证得到的倒U型曲线与理论倒U型曲线的一致性问题。笔者认为实证得到的倒U型曲线是与理论倒U型曲线相符合的。因此,宏观数据的实证分析很好地验证了房价上涨对居民总体消费影响的倒U型假说。第五章,结论部分。本章首先总结了前面四章的研究结论。本文的结论是：房价上涨对居民总体消费呈现出先促进后抑制的影响趋势。实证的结果显示房价在大约等于5680元时是一个分水岭,低于这一价格,房价上涨对居民总体消费有促进作用。一旦超过这个临界点,房价上涨将抑制居民总体消费。从而很好的验证了的倒U型假说。其次阐述了研究过程中仍然存在的一些不足,希望成为自己今后进一步研究的问题。本文的新颖之处有两个方面：首先,突破了传统研究认为房价上涨对居民总体消费单一方向影响的思维方式,探索性的提出房价上涨对居民总体消费存在先促进后抑制的动态影响。其次,本文在实证部分将半参数理论应用到房价上涨对居民总体消费的影响中,并利用未知函数的导函数来刻画总效应的动态变化,从实证的角度很好地验证了倒U型假说。