近些年来,伴随着流动人口的不断增加以及政府“租购并举”概念的提出,住房租赁市场开始快速发展。在住房租赁市场中,专业化的长租公寓是一个重要的后起之秀,它以标准化的服务得到租客青睐,成为最受租客欢迎和首选的租房模式。但是长租公寓存在融资难、前期资金投入高、回收期慢的问题,在此种情况下,房地产投资信托基金（REITs）被引入市场。该种模式一方面解决了长租公寓融资问题,一方面为投资者提供了进入长租公寓市场的投资渠道。然而目前长租公寓REITs仍处于初级发展阶段,在对长租公寓市场发挥积极作用的同时,也不可避免的存在着风险,因此对于投资者来说,对长租公寓REITs风险进行研究就比较重要。但是鉴于目前已发行的长租公寓REITs中,投资者分为优先级证券投资者、次级证券投资者,且次级证券都由原始权益人持有,只有优先级证券面向合格的机构投资者发行,因此本文所述投资者均为优先级证券投资者,风险即为优先级投资者所面临的风险。在此背景下,本文首先从理论角度出发,对相关文献、长租公寓发展历史、REITs模式等进行梳理阐述。之后从基础资产、运作过程、交易主体三个部分识别长租公寓REITs风险来源。经过风险识别,发现长租公寓REITs过于依赖增信主体,产品风险与增信主体信用息息相关,因此本文比较并选择了F-score模型用于后续度量增信主体信用风险进而判断长租公寓REITs风险大小。随后本文选取保利地产发行的“中联前海开源——保利地产租赁住房一号一期资产支持专项计划”进行长租公寓REITs风险具体研究。在风险分析中,基础资产层面采用了现金流分析法计算现金流收入对优先级证券利息覆盖倍数,发现专项计划存续期内覆盖倍数有可能小于1,投资者面临收益不及预期的风险。之后采用情景分析法,得出如果发生极端情况出售底层资产保护投资者利益,那么在底层资产初始价值下降幅度不超过3%的情况下,可以有效保护投资者本金;运作过程上,通过计算发现税费占到了每年专项计划收入的20%左右,极大的减少了专项计划现金流入,也是造成现金流无法覆盖投资者利息的一个重要因素;交易主体层面,专项计划存在两个重要的参与主体保利地产与保利集团。原始权益人保利地产不仅与各参与方有着密切联系,而且每年要支付权利维持费。从财务数据上看,保利地产财务状况良好,能够及时支付资金。而作为第三方增信人的保利集团虽然近些年资产负债比逐年上升影响了偿债水平,但是公司整体上规模庞大,实力雄厚,具备履行增信措施的能力。通过上述分析,发现保利长租公寓REITs并没有做到与原始权益人保利地产完全的风险隔离,保利长租公寓REITs的风险很大程度上等同于保利地产的信用风险。因此,本文采用F-score模型对保利地产信用风险进行分析,发现虽然公司F值近些年一直走低,但是仍保持在较高的水平,说明公司财务状况优良,偿债能力强,进而保利长租公寓REITs风险小。所以综合分析,尽管该产品税负过重,租金收入不足以覆盖优先级证券投资者利息支出,但是在强有力的增信措施保障以及底层资产市场价值超额覆盖下,投资者面临的风险较小。最后,基于上述对保利长租公寓REITs风险的分析,本文提出如下风险防控建议。第一,优先级证券投资者应关注保利长租公寓REITs底层资产价值变动情况、增信主体信用状况;第二,原始权益人保利地产要努力提高经营水平进而提高租金回报率,并且优化资产负债结构,提高自身实力。