论文主要是应用非均衡理论和模型、住宅市场理论知识,来分析西安市住宅市场。论文首先阐述了西安住宅业对促进西安市经济的重要作用,分析了当前西安住宅市场存在的总量非均衡和结构非均衡等问题；其次,运用基础理论和西安住宅现状,分析了西安住宅市场总量和结构非均衡的发展规律和特点。最后,提出非均衡条件下西安住宅市场的宏观调控建议,以促进西安住宅市场的健康、可持续发展,促使西安住宅业更蓬勃的发展。对于西安住宅市场的具体分析,共得出以下结论：(1)根据非均衡度,西安住宅市场可以划分为三个阶段：从1997～2000年,非均衡度为正值,最高达到1.3左右,西安住宅市场有效需求远大于有效供给,有效供给非常短缺；从2000～2004年,房地产业已经发展成为国民经济的重要支柱产业之一,市场非均衡度基本保持在0.05以下,市场供求基本平衡；从2005～2007年,由于房地产商大量修建住宅,出现住宅的大量闲置,这个时期西安住宅市场的有效供给远大于有效需求。(2)总量上的非均衡：其一,西安拥有大量住宅供应,但是西安住宅市场的有效需求不足；其二,西安住宅市场的潜在需求巨大,但有效需求不足；(3)结构上的非均衡：其一,住宅产品投资非均衡；别墅投资比例较高,经济适用房投资比例较低,而普通住宅的投资趋于合理。其二,住宅产品供应结构非均衡；高档公寓和别墅的发展较快,相对来说,中、低档的普通住宅和经济适用房的发展速度较慢。