1998年,我国住建部门开启了住房制度改革,终结了我国住房分配制度,逐步形成了以市场经济为主、政府指导为辅的房地产市场产权和交易机制,商品房逐渐进入我们生活当中,房地产业得到跨越式成长。1998-2008年,房地产价格总体上较为平稳,虽然出现了局部范围内的波动。2009年初,房价的增势热潮逐步推向全国各大都市,催生了房产泡沫,房价变动及其升势则变为政府及传媒等关注的热点话题。笔者认为导致房价变化的根本是多边的:从短期来看,宽大的钱币政策以及市场信息不对等导致的投巧行为是房价猛涨的外因;从长期来看,房价上涨的内在动力是经济高速发展,使消费者有能力投资房地产。然而,随着需求逐步增长,政府当局和开发商联手促使房价上涨,以及法律体制不完全、居民的价值增涨心理预期等等,增加了价格的不确定性,迫使政府加大调控价格非理性暴涨的力度。近几年来,中央政府积极推动多主体供应、多渠道保障、租购并举,坚持房子是用来住的、不是用来炒的原则不动摇,调整政策接连颁布,对抑制房价非理性暴涨起到了显著成效。首先,本文选择合肥市房地产价格波动作为研究对象,阐述了选题背景、研究目的、研究意义等;接着介绍了国内外房地产价格波动的研究成果和有关的房地产相关概念、理论,简要表明本文研究的主要内容、研究方法、研究思路以及创新点;运用相关波动和均衡理论对中国房价变动的形成体制进行论述。其次,从经济、社会、政府调控等对影响房地产价格变化的可能的原因进行全盘一一分析。采取了灰色关联度分析法,利用GTMS V6.0软件对量化后的各种影响因素进行相对、绝对以及综合关联度进行计算排序,建立一套综合评价指标体系。依据实证结果,寻找到以下关键因素是:生产总值GDP、开工面积、销售面积、居民人均收入、房地产投资额和总人口,对房价变化的影响程度较大。最后本文选取合肥市近10年统计数据,采用灰色理论改进GM(1,1)模型方法对合肥市房地产价格进行实证分析,寻求其周期性变化规律,利用eviews8.0软件,对下一期房价进行模拟。为政府合理制订反周期指引,实时调整房地产业发展策略、抑制房价的暴涨起到一定的参考价值。