信息技术驱动下,智慧新区越来越成为城市规划建设关注的重点话题,在技术应用、发展机制等领域已有深入研究;灵活应对市场不确定性已成为规划控制共识,且处于国土空间规划大变革背景下,城市规划亟需探索与发展相适应的创新及变革。本文选择智慧新区这样承载多维变化的实验体,开展面向其发展需求的城市用地分类优化研究,是符合精细化、制度化用地规划管控的有益研究课题。本文沿以下脉络依次展开深入研究:第一,通过调研及文献梳理解析智慧新区用地分类应用的问题;第二,采取数据解析及案例分析探寻智慧新区规划编制及管理两个关键环节的用地分类新需求;第三,通过理论演绎及需求指引优化建构新的用地分类标准,创设用地分类管制规则,第四,运用实证研究及对比分析验证新用地分类标准的适用性。研究主要得到以下结论:第一,提取智慧新区用地分类新需求,编制中,分类需适应土地灵活性及精细化控制要求,契合智慧新区生产生活生态的用地管控新特征。管理中,要求分类注重其作为审批依据的清晰化及有效性,且适应发展的动态本质,提升市场在规划管理中的话语权。第二,优化性建立面向规划编制的新用地分类标准,整体上,精简功能分类,将开发强度等空间控制纳入分类依据,多维精细化控制。局部中,产业依据产业规划目标分为智慧产业、产业服务、研发设计和普通居住用地;居住契合创新人群多元需求分为普通居住、保障居住、租赁居住和混合居住用地;绿地精细划分为生态培育、都市农业、防护、景观、休憩和广场用地。增加用地分区-用地分类传导规则,使应用用地分区的总体规划可以灵活指引应用用地分类的详细规划,为编制提供弹性、清晰的分类衔接依据。第三,创设面向规划管理的开放的建筑用途分类,分为8大类70亚类,结合新增的用地分类-建筑用途分类传导规则使用,规则明确了用地类别允许的广泛建筑用途选择,建设主体可依据其需求在传导规则内自主选择组合。另外,创设产业用地转用规则允许合理的产业用地或其建筑用途调整,建筑用途可在同亚类中转换,产业用地可在总量不突破、地价补充条件下调整为商业、居住等用地。新增坡地空间控制修正规则,适当折减坡地的建设强度。总量约束要求用地规模和建设总量从规划编制到开发建设保持动态的一致性。管理中进行精细化地价测算,建筑实际业态与土地出让价格直接挂钩。