房地产行业是典型的资金密集行业,无论是初始开发、购买土地、施工还是后续销售,都需要大量的资金,尤其是初始开发,如果缺少资金,那么整个项目将无法运行下去。可以说,资金是房地产行业最为关注的因素。2013年,我国房地产行业进入平稳发展阶段,存在大量的商品房库存,商品房空置无法售出,严重影响了房地产企业资金回笼,也影响了经济的平稳发展。如果大量商品房库存,房地产企业资金出现问题,面临着破产的危险,而房地产行业作为国家重要的经济支撑行业,如果出现大面积的危机,将会使国家经济局势动荡。因此,2013年起我国开始倡导去库存的方针,对于房地产企业的贷款审批也愈加严格,房地产企业融资难的问题开始出现。为了解决融资难的问题,房地产企业纷纷开始寻找多元化的融资方式。房地产投资信托基金(全称Real Estate Investment Trusts,本文简称REITs)是基金产品,属于房地产证券化的一种。REITs有独特的优势,投资者的准入门槛较低,能够从社会公众募集到稳定的资金,同时也有利于盘活库存的商品房,促进资金的流动性。REITs在国外已经是成熟且常用的融资方式,但是在我国还处于起步阶段,万科REITs特殊在它是公募型的基金产品,之前发行过的REITs都是私募型基金产品,所以万科REITs具有重要的研究意义。本文采用了理论结合实证分析的方法,在研究REITs相关理论的基础上,结合我国房地产企业融资的现状,对国内万科公司发行REITs成功的案例进行研究分析。首先,梳理REITs相关的研究文献,从REITs应用模式和融资效果两个方面归纳总结国内外研究现状,为下文的案例分析奠定方向。然后界定了REITs基本概念,系统了解REITs融资实施动机及效果分析方法,并重点阐述了融资理论基础,为进一步研究REITs融资效果打了下坚实的理论根基。接下来,以万科REITs为例,介绍了案例万科公司REITs融资的基本情况,重点阐述万科REITs融资的特点。同时,结合外部融资环境和内部融资需求对万科公司采用REITs融资的外部动因和内部动因进行分析。最后,对万科REITs融资进行效果分析,运用事件分析法、财务指标法和EVA指标评价万科采用REITs融资后对公司的影响。通过对REITs理论剖析与万科采用REITs融资的案例分析,本文主要得出以下结论:REITs融资有利于提升股东财富;采取REITs融资有助于提升财务业绩;通过REITs融资能够降低企业融资成本。同时,为促进房地产企业更加有效地采取REITs融资,本文也给出一些建议:政府的大力支持是成功推行REITs的基础;优质的商业地产是采用REITs融资的重要条件;公募的发行方式是发展REITs融资的有效手段。通过本文的分析,希望能够为房地产企业提供发行REITs的建议,充分利用REITs的独特优势,推动REITs在国内蓬勃发展。我国商业地产众多,如果REITs得到广泛运用,房地产企业能够获得解决融资难问题的有效途径。房地产企业融资难问题得到缓解,房地产市场也将趋于平稳发展,对于我国经济产生良好的促进作用。本文的创新点在于:第一,万科REITs是第一只公募型基金产品,与之前私募型基金产品不同,有着重大的研究意义。万科作为房地产行业的领军者,万科的决策对房地产行业都会造成影响,本文分析了万科REITs的融资效果,能够为其他房地产企业提供思路。第二,相对其他融资方式,国内研究REITs方面的文献较少,大多数文献的重点放在REITs的运作过程。本文将研究的重点放在REITs的融资效果上,从新的角度介绍了REITs,希望能在这方面进行补充,让更多的房地产企业了解到REITs的融资效果。