2012年，一个政策年，限购、限价、限贷下的兰州市房地产市场在观望和紧张中前行；2012年，一个调整年，各大开发企业转商、转三四线甚至转行，各种调控的背后，是房地产行业在国民经济发展中的显要地位；2012年的兰州，在市政和房地产的共同贡献下，贯穿全城的黄河风景线更美了，两岸孕育的商机也随之越来越大；2012年的兰州，人更多了，车更挤了，繁荣的背后，房地产市场机会与风险并存。在此背景下，本文以市场机制的主体——供求机制为切入点，运用大量的统计数据和市场调研信息对兰州市房地产市场的运行情况展开研究。针对房地产市场运行的规律、周期波动、宏观调控等问题，我国学者从一般均衡的角度取得了很多的研究成果。瓦尔拉斯一般均衡描述的是经济运行中的理想态势，它提出了一系列严格的假设前提，认为价格具有充分的弹性，市场是完美的，可以迅速自动出清，最终达到供求均衡的状态。但在现实经济环境中，尤其是房地产市场，非均衡理论可以提供更为接近经济现实的假设条件:1、广义均衡；2、价格刚性；3、数量调整和双重决策；4、收入约束；5、非均衡价格交换。在非均衡状态下，市场的资源配置无法达到最优，效率低下，社会存在福利损失，所以政府应当对经济运行施加影响，将市场的非均衡程度降到最低以提高市场运行的效率。目前在对兰州市房地产市场的研究中，基于均衡理论的研究文献比较多，但是基于非均衡理论的实证研究还比较少。本文在总结前人研究成果的基础上，运用统计资料和市场调查数据对1998—2011年间的兰州市住宅商品房和办公楼商品房市场进行了非均衡分析。建立了非均衡计量经济模型，其中有效需求方程采用市区年末非农人口、城市居民人均可支配收入和房地产平均销售价格作为解释变量，有效供给方程采用GDP、房地产平均销售价格和市区房地产开发投资额作为解释变量，宏观市场聚合方程采用了双曲线聚合方程。通过非均衡度的指标并依据历史数据进行分析，得出兰州市商品房市场不同阶段供求失衡的情况和原因。文章最后综合运用非均衡理论和前面定量分析的结果，针对住宅商品房市场和办公楼商品房市场在非均衡运行过程中出现的问题分别提出了宏观调控建议。期望可以为政策制定者、房地产开发企业、消费者等市场参与主体更为深入的理解房地产市场供求的变化规律、影响因素、发展趋势提供参考，从而为他们的市场交易行为提供决策依据。