实物期权是指投资者进行投资决策时拥有的、能根据决策时的不确定性因素而改变行为的权利。它可以补充和修正传统投资决策方法所忽视的投资弹性的价值。在国外，实物期权的研究已经取得相当成果，实证研究已经起步，尤其是在房地产开发投资领域，学者们建立了许多房地产开发投资实物期权决策模型，并且进行了一定数量的实证研究。国内实物期权研究起步比较迟，尚处于理论引进的阶段，在房地产开发投资领域，学者们的研究往往停留在对土地的实物期权性质等问题的探讨上，缺乏对国外模型的深入研究，大部分学者都是直接套用金融期权定价模型对房地产开发投资实物期权进行定价。由于国内房地产市场环境与国外有所差异，并不能直接简单套用国外的投资决策模型，而直接利用金融期权定价模型则精度明显不够，容易导致决策错误，所以，需要对实物期权理论以及房地产投资中的实物期权理论进行深入的研究，理解国外学者构建模型的主要方法和思路，从而构建一个基于国内市场环境的房地产开发投资实物期权决策模型。波动率是实物期权模型的一个重要参数，这一参数的缺失是实物期权走向实际应用的主要障碍。国外关于房地产波动率的计算方法的研究已取得一定的成果，吸收借鉴国外研究成果，研究房地产市场的波动率成为当务之急。本文从这两个问题出发，根据实物期权理论和房地产开发投资中的实物期权理论，将容积率这一在国内缺少实践意义的参数剔除，创新性地将土地持有成本纳入模型，构建了一个基于国内市场环境的房地产开发投资实物期权决策模型；通过对国外房地产市场波动率计算方法的深入研究，获得了历史波动率和隐含波动率的计算方法，并以杭州写字楼市场为背景，分别计算了杭州写字楼市场的历史波动率和隐含波动率，分别为15.23％和25.49％，对两种波动率计算结果进行了比较研究，发现杭州写字楼的历史波动率对市场风险可能存在低估。最后，本文以写字楼开发为例，详细介绍了房地产开发投资实物期权决策和波动率计算模型的实际应用，并分析了利率、波动率和土地持有成本对投资决策的影响，结果表明利率对房地产开发投资的影响可能是微弱的，而波动率和土地的持有成本对房地产开发投资具有显著的影响。