随着经济的飞速发展，我国城市房地产市场日益繁荣，越来越多的城市住宅小区需要专业的物业服务企业来管理，物业管理行业也因此发展起来。物业管理制度的引入，使得城市住宅小区的管理更具现代化、专业化和科学化。然而，物业管理制度在我国的发展还不成熟，物业管理合同的相关制度还不完善，特别是对物业管理合同的性质认识不清，导致对物业管理合同的主体、客体、内容和效力理解不一以及在实践中对物业管理合同纠纷案件的法律适用各行其是。这不利于我国物业管理行业的发展以及城市住宅小区和谐社会的建设，更不利于维护业主的利益。　　 本文主要分为四部分：　　 第一部分为物业管理合同的基本理论界定。首先对物业、物业管理、物业管理合同的内涵进行阐述，笔者支持从广义的角度对物业管理进行理解。其次，物业管理合同具有如下特征：物业管理合同的主体和内容复杂、多样；它的履行方式也具有特殊性；它是要式、双务、诺成、有偿、继续性合同。另外前期物业管理合同的效力具有期限性，其内容具有限定性。最后，分析物业管理合同的四种形式，即前期物业管理合同、物业买卖合同中的物业服务协议、普通物业管理合同、物业服务委托合同等四种形式。　　 第二部分为物业管理合同性质相关学说分析。对服务合同说、混合合同说、独立合同说、承揽合同说、无名合同说、自治协议说、代理说、雇用合同说等当前已有学说进行了比较深入的研究。笔者赞成独立合同说，并且认为它是自治性合同，目前处在无名合同状态。但是把物业管理合同定义为混合合同说、无名合同说、自治协议说等没有现实意义。　　 第三部分为物业管理合同本身性质的分析，该部分首先对物业管理合同是属于行政合同还是私法合同进行分析，得出它属于私法合同。其次，对物业管理合同给传统私法合同理论带来的冲击进行分析，得出物业管理合同有其特殊性。最后总结本文的论述，得出物业管理合同是涉及公益性的，同时兼具委托、雇佣、承揽、代理等属性的新型的独立合同。　　 第四部分建议将我国物业管理合同有名化。我们在探讨物业管理合同性质的时候，是为了让理论更好的指导实践。因此基于对物业管理合同性质的界定与分析，笔者建议将我国物业管理合同有名化，以期待对司法实践中处理物业管理合同纠纷有所裨益。本部分为三小点，即区分有名合同与无名合同的必要性；物业管理合同有名化的可行性；物业管理合同有名化的途径。