进入21世纪以来,我国养老问题日益突出,目前我国公办养老机构床位不足并不能满足社会养老需求,老人对养老地产的需求旺盛,传统养老地产主要依赖公办养老机构,而现阶段已无法满足老人对养老环境的需要,在此背景下,私人部门投资建设的养老地产逐渐成为行业主流形式。为了拓宽投资渠道和发展养老地产运营模式,2011年以来,国务院办公厅先后出台了《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》、《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》、《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》等文件,近几年的文件对养老地产行业的发展持鼓励态度,并在2019年最新的国务院文件中指出,要加强发展私人资本进入养老地产领域的投资建设运营,可见养老地产行业的发展得到了政府的大力支持。PFI（Private Finance Initiative）模式为私人主动融资模式,该模式投资养老地产项目时,为了使利益最大化,往往会提高服务质量,同时能够帮助政府公共部门解决建设养老机构而导致的财政支出不足的问题。研究养老地产PFI模式运营风险可以促进我国养老地产PFI模式的发展。目前我国PFI项目的应用多数涉及地铁、建筑垃圾处理与大型基础设施建设等方向,针对养老地产的PFI模式研究较少,而养老地产PFI模式给我国养老领域基础设施建设提供了新型融资方式。由于我国养老地产PFI运营风险的研究不足,导致私人部门对投资养老地产领域多持观望态度,养老地产PFI项目运营期风险涉及较广,不仅包含了政策导向同时由于服务老年群体,很多管理人员风险不可避免,在政府大力推进私人资本进行养老地产投资的现在,做好养老地产PFI运营风险的识别与处置对行业发展具有重要意义。而风险管理与模糊层次分析法（FAHP）在养老地产领域研究多为全寿命周期研究,对养老地产运营阶段的研究较少,本文选取的研究方法应用于运营阶段的风险研究,为养老地产PFI模式运营风险提供理论基础。本文通过构建养老地产PFI运营风险体系,利用模层次分析法（FAHP）对江苏省RK养老项目进行实证分析,结合专家调查方式对该项目进行风险评价并得出相关结论与参考建议,论文共分为六大部分:第一章,绪论。本章首先通过文献综述将国内外关于养老地产PFI运营的文章进行了筛选整理,提出论文主要研究内容与研究方法并构建出技术路线图,梳理论文脉络,指出本文的创新点与不足。第二章,概念界定与理论基础。本章通过对相关概念进行梳理,总结符合我国发展的养老地产运营模式、PFI模式的应用与养老地产PFI运营风险,针对相关概念进行界定,同时指出论文应用的理论基础,为下文做理论铺垫。第三章,养老地产PFI运营模式与风险体系构建。本章界定社会养老背景下的养老地产PFI运营模式,并对应用该运营模式进行优势分析,提出应用PFI模式的现状与问题,构建养老地产PFI运营风险体系,对相关风险进行详细介绍。第四章,养老地产PFI模式运营风险评价模型构建。本章运用模糊层次分析法（FAHP）的原理与应用过程,提出该方法应用于研究养老地产PFI模式运营风险的可行性,并构建风险评价模型。第五章,实证分析——以RK项目为例。本章分析江苏省RK项目的基本情况,指出RK项目符合养老地产PFI模式,通过FAHP对RK养老项目的运营风险进行分析,得出风险评价结果,针对该结果给予风险规避建议。第六章,本章总结全文的研究结论,提出相关政策建议。全文得出以下结论:（1）本文通过文献综述法对PFI模式、养老地产运营风险等概念进行了界定,通过对相关学者的有关研究,本文对养老地产PF1运营风险进行了归纳总结,并提出了养老地产PFI运营风险体系。该体系可应用于运营风险研究,其主要分为:政策法律风险、金融风险、市场风险、经营管理风险、人员风险、不可抗力风险等6个大项共计23个小项。（2）本文利用FAHP方法与专家调查的方式对江苏省RK养老地产项目做了调研分析,通过计算结果得出政策法律风险对项目运营期间影响程度最大。（3）通过对计算结果的分析得出,养老地产PFI模式运营期间影响项目程度由大到小依次为:政策法律风险>市场风险>金融风险>经营管理风险>人员风险>不可抗力风险。根据风险影响程度的不同,本文给予了相关风险防范措施,给予PFI私人部门以参考意见。