随着经济的高速发展,全球气候变暖、能源危机加剧、环境恶化等问题日渐突出,走资源节约、环境保护、人与自然和谐共生的可持续发展道路成为当务之急。相比于其他行业,建筑业能源消耗大,对环境污染的影响更为严重。住宅建筑是建筑行业的重要组成部分,应提升住宅性能、降低能耗、促进资源循环利用,使其与国家可持续发展及打造循环经济的战略要求保持一致,是当今世界发展的大趋势。目前来看,绿色建筑逐渐深入人心,但其推广与发展仍存在困难,如增量成本的制约。基于建筑的全生命周期,绿色建筑投入产出比明显高于传统建筑,但后期使用过程中,在节水、节能、节电等方面体现出较大优势,由于在建造环节的当期投入增加,房地产开发商考虑到成本问题,往往不愿增加投入。另外,政府政策起着引领和导向作用,是绿色建筑推广与发展的关键因素。绿色住宅作为绿色建筑的重要组成部分,其推广与发展亦存在困难,究其原因主要是绿色住宅市场三大主体:房地产开发商、消费者和政府的行为策略选择。房地产开发商开发住宅的主要关注点是能否获得最大利润,消费者购买住宅的主要关注点是能否合理节约成本。因此,房地产开发商倾向于开发普通住宅,消费者倾向于购买普通住宅,如若政府不能对房地产开发商和消费者的行为选择进行有效激励与引导,绿色住宅市场将难以推广与发展。基于此,本文运用动态演化博弈模型,模拟绿色住宅市场主要参与主体开发商和消费者的策略行为,然后引入政府因素,对比分析政府在绿色住宅推广中的作用,为绿色住宅的推广提出建议。论文首先阐述研究背景、研究方法、绿色住宅的相关概念及理论基础,分析国内外绿色建筑的研究现状及绿色住宅的发展现状。其次,将绿色住宅全生命周期涉及的增量成本与增量效益从房地产开发商和消费者角度分别进行分析和核算,建立成本效益模型,运用演化博弈理论分析绿色住宅主要利益相关者行为,并测算各利益相关者的推动力。最后,运用项目案例分析现实绿色住宅的发展状况及阻碍因素,对论文的研究结果进行总结,提出绿色住宅的发展建议。基于所述研究内容与研究方法得出结论:(1)若无政府参与,房地产开发商和消费者行为将陷入囚徒困境,房地产开发商选择开发普通住宅,消费者选择购买普通住宅,阻碍绿色住宅的开发与销售,绿色市场难以推广与发展。(2)国内现有的评价认证体系并非建立在建筑项目的全生命周期基础之上,地方政府的激励政策也主要集中在建设、交付阶段,忽视全生命周期的全面激励,导致开发商不热衷于开发绿色住宅,主动性不强。(3)目前来看,政府给予房地产开发商和消费者一定政策激励及补贴,但力度远远不足以有效推动绿色住宅市场发展,且国家缺少强制性标准推动绿色住宅市场发展。本文基于全生命周期,将绿色住宅开发建设全过程涉及的成本与效益从房地产开发商和消费者角度分别划分,清晰明确成本与效益主体。在此基础上运用演化博弈模型分析绿色住宅主体行为,模型研究中由两个主体深入到三个主体(由房地产开发商、消费者深入到政府、房地产开发商、消费者),运用同一模型将政府行为量化,对比分析政府在绿色住宅推广与发展中的关键作用。同时,由于目前国内对增量成本与增量效益没有明确、统一的计算方法,因此,在实际计算过程中,准确性与代表性有待增强。在案例研究阶段,由于个别数据获取困难,论文结果运用定性与定量相结合的方法进行分析,对定性问题的定量化分析和处理的相关数据分析有待进一步深入。