近年来，随着经济的日益增长，房地产行业不仅迎来了全新的机遇与挑战，也发生了天翻地覆的变化。随之而来的，人们的需求日益增加，土地资源日益匮乏。为解决上述问题，城市综合体项目应运而生。“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，具有地理位置优越、交通便利、建筑规模宏大、功能齐全、潜在价值巨大等优点，是社会经济迅猛发展的必然产物。由于外部环境与自身条件的不同，城市综合体的发展模式与核心驱动力也不尽相同。由此可知，城市综合体的产品定位就成为整个项目开发过程中的关键所在。但是由于国内综合体项目发展较慢，故对于项目的产品定位理论还不够完善。因此本文主要依据国内外的研究现状，结合现有的定位方法并进一步改进，建立一套完整的城市综合体产品定位程序及方案，并将该方法应用到北京A项目综合体中。本论文主要获得了以下研究成果：首先，分析国内外的研究现状，并结合项目自身的条件归纳已有定位方法优缺点，确定了A项目的产品定位方法，随后对项目进行定位。根据定位结果分析制定规划方案，结合以上分析结果制定了可行的营销方案并对项目成本及经济效益做出预测。论文采用PEST分析法、SWOT分析法结合市场调查法进行了项目产品定位分析，运用QSPM分析法确定了产品定位。通过对社会环境、区域环境、政治经济环境等的分析，确定了该项目具有很大的开发潜能；同时通过对项目自身条件、团队条件和项目运作条件的分析可知，操作该项目所面临的机遇大于挑战；通过对潜在的客户群以及市场供求进行调研发现，该项目具有极大的价值空间。结合以上分析，我们确定四种备选开发方案，初步确定A项目综合体的是以写字楼为核心驱动力的发展模式。通过专家组确定评价指标和QSPM矩阵分析，在上述方案中选取最适合项目的开发方案。最后针对以上开发模式确立了合理的营销策略，通过对其成本和经济效益进行预测，认为该项目具有较大的利润空间，并具有极大的社会价值。希望借助论文分析指导开发过程并用项目实际成果来核实定位准确性。