房地产行业从市场化以来一直是中国经济的重要产业,对经济增长的贡献除了直接推动经济增长外,还能够有效地带动很多产业的繁荣。国内房地产企业经过近二十年发展,国内市场已经不能满足众多房企。与此同时,国内房地产行业的发展一直存在运营的资产负债比过高的弊端,国内房地产开发过程过度运用银行贷款等融资方式,在一定程度促使了房地产价格不合理的上涨。同时也让房地产商运营负重过高,不利于房地产行业的持续有效的发展。因此国内房地产商海外投资的兴起为我们提供了一个有效的解决途径。一般来说,房地产项目地域的扩张通常伴随着运营模式的转型。国内房地产商通过在海外运用高度金融化和专业化的运营模式,转型为轻资产运营。本文通过研究国际上REITs运作模式和各项要素,概括了中国REITs的发展的现况,研究了国内市场中运用REITs的操作方法和国内土地制度、税制、市场环境等经济政治因素,同时分析了国内运用REITs对于房地产公司的意义和转型的效果。通过对万科集团国内外投资项目运营模式的对比,研究REITs在国内的发展的困境和具体操作方法。通过对两类REITs操作模式的综合研究,提出了适合国内环境的本土化REITs,不仅为我国的房地产商海外投资提供了高效的运营方式,同时也为国内的房地产市场REITs运作提供经验和建议。