【摘 要】
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农用地评估是对农业用地的客观科学经济价值的计量与评价,它对中国农用地的保护制度与农用地的使用机制变革有着重要意义。目前西方社会主义国家价值理论早已比较完善,对农用地价值研究也已相当成熟。在中国,由于目前的农用地产权制度并不同于其他发达的资本主义国家,这也决定了中国农用地市场结构和农用地价值构成的特点,所以,完全有必要根据中国的农业特点,来研究农用地价值形成过程与评价方式,但是目前评估理论与实践上的
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农用地评估是对农业用地的客观科学经济价值的计量与评价,它对中国农用地的保护制度与农用地的使用机制变革有着重要意义。目前西方社会主义国家价值理论早已比较完善,对农用地价值研究也已相当成熟。在中国,由于目前的农用地产权制度并不同于其他发达的资本主义国家,这也决定了中国农用地市场结构和农用地价值构成的特点,所以,完全有必要根据中国的农业特点,来研究农用地价值形成过程与评价方式,但是目前评估理论与实践上的落后,既不利于农用地的有效经营,也不有利于广大农业群众合法权益的有效保障。本文中使用了收益还原法、成本逼近法以及剩余法,并结合市场比较法开展了对农用地的价值评定工作,该方法比较科学和客观地反映了农用地的经济意义,尽管在区域范围和规模上有一定的局限,但是却可以为依法有效、科学、理性、全面统筹的管理农用地,充分发挥土地市场中合理配置土地资源的功能,推动土地资源集约有效使用,进一步提升土地生产能力与效益等方面提供了依据。之后,文章根据研究区农户的实际情况,结合对其农用地估价结果的分析,为其选择合适的农业信贷担保金额,并根据该地区的农业信贷情况,提出自己的见解,为促进地区农业信贷发展和农业发展提供依据。主要研究结果如下:（1）对不同开发建设及经营情况的农用地选择合适方法进行农用地价格评估。在这10个样点中农用地A、C、D、E、F、G、H、J由于经营情况稳定,近年来的收支情况也较为平稳,则适用于收益还原法进行估价,而农用地B近几年的收支情况不平稳,其适用于成本逼近法,农用地F则正在开发建设中,预估其价值则适用于剩余法。其中种植山楂的三个样点A、B、C农用地估价分别为635825.40元、643197.92元和586978.70元;其中种植丹参的三个样点D、E、F农用地估价分别为777659.90元、1665660.60元和734018.40元;种植金银花的农用地G估价为2428873.60元,种植玉米小麦的农用地H估价为3407473.20元,种植蘑菇的农用地I估价为734018.34元,种植油桃的农用地J估价为3409492.00元。（2）结合业务办理过程中收集到的个人信贷数据及农用地估价结果,我们可以得出10位种植户的最高担保额度的约值。其中种植山楂的A、B、C的承包户贾某、王某和王某的最高担保额度分别为799747.62元、783959.37元和470093.61元,其根据个人需要最终确定信贷额度分别为500000.00元、500000.00元和200000.00元。其中种植丹参的D、E、F的承包户贾某、王某和王某的最高担保额度分别为425297.97元、730698.18元和385205.52元,其根据个人需要最终确定信贷额度分别为300000.00元、500000.00元和300000.00元。农用地G的承包户王某的最高担保额度为1238662.08元,实际担保金额为500000.00元;农用地H的承包户王某的最高担保额度为2432241.96元,实际担保金额为900000.00元;农用地G的承包户邱某的最高担保额度为1277705.50元,实际担保金额为500000.00元;农用地G的承包户高某的最高担保额度为4457847.60元,实际担保金额为2800000.00元;（3）本文将以自身农业信贷工作中所涉及的案例为主要研究,对农用地价值评估原理及其运用做深入探讨和实践,研究适合于当前工作的农用地价值评估方式。同时通过对农用地经济价格的研究,以此为基础设计一个贷户还款能力评价指标体系,与已经办理成功的案例结果比后,进一步完善体系,在日后的农业信贷工作中加以推广使用。
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