房地产开发企业已于2016年5月1日开始实施“营改增”,从适用5%的营业税率转变为适用11%的增值税率,2018年5月1日之后改为适用10%的税率。如何实现税负只减不增,需要房地产开发企业积极作为、开展税收筹划。由于增值税计税较营业税复杂,且房地产开发企业业务运营周期长、资金占用量大、业务环节众多等特点,导致房地产开发企业适应“营改增”有一定的难度。本文采用理论研究和案例研究相结合的方法,以L房地产开发公司为例,以其进行的房地产二级开发过程为研究对象,针对L公司“营改增”后在经营中存在的增值税涉税问题,进行了较全面、较详细的探讨和研究,并提出了需全面开展税收筹划进行解决。目前绝大部分房地产开发企业还在建设和销售老项目,受“营改增”政策影响不大;房地产开发企业建设的新项目,也尚未竣工,还没有大量产生销项税额。可以说,房地产开发企业“营改增”改革的阵痛期还没有真正来临,再过1-3年,房地产开发企业开始销售新项目时,因为要适用10%的增值税率,如果没有做好税收筹划,将会面临应纳税额飚升的局面。在此之际,本文进行系统性的“营改增”后增值税的税收筹划,对房地产开发企业的发展有着重要的现实意义。本文在供应商选择和劳务成本控制等方面提出的税收筹划方案,以及根据房地产开发企业被税务部门检查的重点环节对房地产开发企业提出了经营过程中的注意事项,具有一定的创新性。本文通过分析L公司的经营现状和纳税情况,发现L公司存在极大的涉税问题,该公司被纳税评估和税务稽查均发现了问题,且在日常经营中存在税收风险大、“营改增”后面临税负上升等问题。这些问题的存在有客观方面的原因,如L公司近几年固定资产购入较少等,但更主要的是主观方面的原因,即对涉税问题的处理重视不够,未开展适当的税收筹划:一是L公司管理层及办税人员处理涉税问题能力有限;二是对“营改增”认知不够,不注重增值税专用发票的管理;三是涉税问题管理层级较低和公司内部部门设置不完善。针对这些问题和问题成因,本文从降低税负、防控风险等方面提出较全面和系统的税收筹划方案,并提出实施税收筹划的保障措施和注意事项。针对降低税负,文章重点对老项目计税方法选择、供应商选择、工程发包、劳务成本等方面提出了详细的筹划方案,比较了新老纳税方案可以给公司带来的利益,较直观地反映了税收筹划成果,能够给L公司提供明确的筹划指引。针对涉税风险防控,本文从项目的规划设计、土地取得、工程发包、各项合同签订一直到房屋预售、交房、房屋自持等各个环节进行了增值税涉税风险梳理,并提出了控制风险的手段和措施,指出L公司应当在经营全过程中通过各部门和全体人员的参与来防控税收风险。笔者还结合自身职业背景和工作实际,根据税务部门评估和稽查的重点,总结出房地产开发企业业务开展中易出现问题的风险点,以对L公司的经营活动起到提醒作用。当然,本文也有一些不足之处,一是研究的税种单一,有一定的局限性;二是只对部分经营环节做了详细的税收筹划,缺乏全局性,三是对非税收因素带来的影响考虑较少。通过本文的研究,对L公司尽快适应新政策,享受“营改增”带来的结构性减税实惠,提高市场竞争力等有一定帮助。笔者期望本文的研究结论对其他房地产开发企业也能提供一定的参考价值,帮助房地产“营改增”政策尽快落地、实现税收政策引导房地产业转型升级的目标。