因不动产特殊的经济意义与政治意义，不动产物权成为物权法的重点。不动产登记制度又对不动产物权具有重要作用，它确定了物权归属，解决物权冲突，保护交易安全和维护交易秩序，减少交易费用并且提高了流转效率。不动产登记制度的重要性成为本文写作的理论出发点。 本文对主题分四章进行论述，第一章介绍了不动产登记制度的概念，不动产登记的理论基础，不动产登记的三种制度模式，以及不动产登记的一般效力。不动产登记的效力对不动产物权的重要作用成为本文论述的理论基础。 第二章论述了世界上三类不动产登记立法体例：权利(德国)登记制，契据(法国)登记制，托伦斯(澳大利亚)登记制。每种登记制度都与不同的不动产物权变动模式相对应，即每种不动产登记制度都是由与之相适应的不动产物权变动模式决定。各种不动产登记制度的申请程序、审查方式、登记簿的编制及其着重点和登记错误赔偿机制都是与其相应的不动产物权变动模式相适应。一套严密和谐的不动产登记制度只能针对与其相对应的不动产变动模式设计出来；如果在主张采用某种不动产物权变动模式的同时，又主张确立与另一种不动产物权变动模式相适应的不动产登记制度，结果的混乱是明显的。根据我国的实际情况确立一种不动产物权变动模式就成为我国不动产登记制度建构和完善的逻辑起点。 第三章揭示了我国现有的登记制度的不完善之处，如在不动产登记中行政管理性质太浓，公权利极易侵犯私权利，缺乏统一的不动产登记法及登记机关，缺乏对登记效力明确而统一的规定。我国不动产登记制度的不完善之处已在现实生活中造成严重的影响，完善我国的不动产登记制度因此具有现实意义和紧迫性。 第四章是文章的重点。笔者对不动产登记效力及其效力完善进行了如下探索。 第一节论述了不动产物权登记的效力是不动产登记制度的核心所在，统一不动产登记的效力必须先确立一种不动产物权变动模式。在不动产物权变动模式上，有三种模式可以选择。对不动产物权变动中物权行为的存在以及其独立性和无因性承认与否，构成三种模式选择的标准。我国民法学界对物权变动中是否存在物权行为争论己久。笔者认为，从法理上看，物权变动的原因和结果在事实上是有重大区别的，物权变动的原因一般产生于债权，即请求权，而目的是转移物的所有权，即物权;二者有着本质的不同。债权的生效时间和效力与物权生效的时间应该依据各自权利本性独立判断。物权变动的原因与结果有区分的必要，而区分原因(债权)与结果(物权)的重要结果就是承认物权行为。在承认物权行为的基础上，我国物权变动模式的选择应考虑到对交易安全的保护，对于法律传统规定的继承。笔者主张选择以瑞士民法为代表的债权形式主义。在这种立法体例下，发生债权的意思表示同时是引起物权变动的意思表示，即承认物权变动中存在独立的物权行为，却不采纳德国民法中物权形式主义所认定的物权行为的无因性。 从我国实际情况出发选择的债权形式主义物权变动模式，在物权行为理论背景下要求有不动产登记制度与其形成完整、严密的不动产流转制度。与债权形式主义物权变动相适应，我国应该建立登记生效主义的登记制度，不动产的登记为物权变动的生效要件。这也体现了债权形式主义的物权变动模式下重在保护交易安全的考虑。 债权形式主义不动产物权变动模式下，不动产登记具有重要作用。债权行为(合同)成立生效有自身的判断标准，物权行为(所有权转移)的生效要件便是登记。缺少登记，物权行为就不能从债权行为中独立出来;有了登记，物权变动就从债权行为过渡到物权行为。登记因此成为连接债权行为与物权行为的纽带。实行登记生效主义的登记制度对于我国现存的一系列问题均有所解决。当然，登记生效主义的登记制度也存在着例外情形。 第二节论述在确立登记生效主义的同时，登记机关就该相应采取实质审查主义。在实质审查主义下，为解决公权力对私权利的过分干涉，德国民法采纳了物权行为无因性理论。按无因性理论，物权变动登记简便化，登记官吏的审查范围仅限于审查直接发生物权变动的物权行为。这样，公权力受到了限制，物的流通速度加快。债权形式主义的物权变动模式下，并不承认物权行为的无因性。由于物权行为无因性带来的一系列问题，笔者也主张不采纳无因性理论。瑞士民法采取的证书方式替代无因性理论的作用，让公证人担负对债权行为审查的义务，登记都是在有效的债权行为下进行，审查的内容也因此减少，流通速度也得到了保证。这种公证方法的采用实际上使物权行为有因化为无因。我国因为国情和债权形式主义物权变动模式的采纳，应该确立实质审查主义方式，但必须同时采取相应技术对实质审查主义方式的弊端加以补救，才能达到公权力与私权利平衡的目的。 第三节论述了登记簿具体实现着不动产物权登记的效力，我国应该建立统一的不动产登记簿，精确、完整地记载权属状况，扩大登记地范围，建立公开查阅制度和公开查册制度。 第四节论述我国应该建立统一地登记机关，应选择以行政机关为登记机关。 第五节论述