改革开放四十余年,我国经济发展取得了不俗的成绩,使得我国国民整体的生活水平在飞速提高,传统意义上的“衣食住行”问题已基本得到满足。但随着城镇化进程加快、区域经济发展带来的人口迁移,房地产始终是举国瞩目的焦点。商品住房本身具有商品属性,因此房地产市场的火爆既来源于刚性需求,很大程度上也来源于投资考虑。在这一大背景下,加强对区域房地产项目营销策略研究具有十分重要的意义。本文以营口万科公司拉维海岸项目为研究对象,以市场营销的相关理论为指导,对该项目营销环境进行分析,分析了该项目市场细分及目标市场定位后,运用4P营销理论,提出该项目营销策略及保障措施,旨在为营口万科公司拉维海岸项目的营销实践提供指导,同时也为国内三、四线城市房地产营销的具体实践提供一定参考。本论文由六个部分组成,第一部分是绪论,阐述此次论文撰写活动开展的背景,研究意义,国内外研究现状;第二部分是相关的理论概述;第三部分是公司营销环境分析,包括宏观环境分析、微观环境分析、SWOT分析;第四部分,根据市场细分划分了营口万科公司拉维海岸项目的客户,并以此为依据,进一步明确项目的市场定位;第五部分以客户需求为导向,对产品在价格、销售、渠道等方面策略进行研究,并制定出具有针对性的营销策略;第六部分,提出从完善销售管理体系、加强专业团队建设、优化绩效考核办法、塑造企业文化理念等方面着手,来保障营销策略的执行。