房地产业在我国城镇化进程中具有十分重要的地位和作用,房地产业长期、稳定、快速的发展对国民经济的影响是巨大的。本文从房地产业融资结构的角度研究房地产业的发展,希望通过优化融资结构,促进房地产业的健康发展。本文立足于优化融资结构的角度,对河南省房地产业进行研究。从融资结构理论上看,自莫迪利亚尼和米勒提出MM理论之后,现代企业融资结构理论取得了长足的发展,成为学术界研究的又一重点内容。最初的MM理论有较多的假设条件,例如,交易成本为零、各企业有着相同的平均利润率、股利全部用于分配、债务没有违约风险等,在这些假设条件下,MM理论得出企业的价值与融资结构无关的结论。我们发现这一结论与现实并不相符,但是作为理论研究,MM理论提供了一个方向和框架。此后MM理论也做出修正,考虑了企业所得税的影响。因为企业由负债融资付出的利息可以在企业所得税应纳税额中扣除,也就是说负债融资就可以为企业带来节税收益,因而得出当企业完全使用外债经营时,企业价值最大化的结论。这一结论与现实仍然不符,因为在理论假设中含有企业没有经营风险和没有债务违约的风险。之后的企业融资理论进一步放松假设条件,发展出平衡理论、新优序理论、代理成本理论和控制权理论。平衡理论将企业的经营风险和债务偿还风险及费用加入到理论模型之中,得出企业的最优资本结构在于破产成本和税收收益之间的平衡。新优序列理论是把信息不对称纳入到融资结构理论中研究,认为企业的融资是按照一定的顺序进行的,即首先进行内部融资,然后进行外部融资,这一融资顺序在当时美国企业的融资结构中得到证实。代理成本理论立足于企业的股东与职业经理人和股东与债权人之间的利益冲突,提出股权代理成本和债券代理成本的概念,当这两种成本加权平均值最小时,企业就实现了最优的融资结构。控制权理论假设股东与职业经理人签订的合约是不完全的,在代理成本理论论述股权代理成本的基础上进一步分析其对企业控制权的影响,由于职业经理人与股东存在着利益冲突,在合约不完全的情况下,股东就有可能丧失企业控制权。该理论认为增加债务融资,通过债权人的监督,可以让股东获得更多企业经营方面的信息。从理论上看,最优融资结构是存在的,依照融资结构理论,本文以平衡负债收益与破产成本和股权与债权的权衡作为分析研究河南省房地产业融资结构优化的标准。理论上存在的最优融资结构水平是本文进行分析研究的依据,是对房地产业资本运作的方式和特点,以及河南省房地产企业所选融资工具的分析的基础。论文全面的分析了其运作方式和特点,整理出了其运作的流程及主要内容,并总结出其资本运作具有开发资金投入量大、项目开发周期长、开发成本高、投资风险大等特点。根据这些特点笔者论述了房地产业的融资方式和主要融资工具,并进一步分析了融资方式对融资结构的影响。为了清楚客观的发现河南省房地产业融资结构中存在的问题,本文采取实证分析的方法,依据本文选定的资产负债率、流动负债比例和长期负债率三项指标,结合所选样本企业数据建立分析模型,进行回归分析。笔者发现,资产负债率指标与净资产收益率有明显的正相关,这就说明企业通过提高负债水平可以获得更高的收益,这一点与融资结构理论相符合。而在总资产收益率与资产负债率的分析中发现二者呈负相关关系,表明企业在融资结构中以债权方式获得融资的比例过大,企业可能面临着较高的财务风险和利息费用。虽然对流动负债比例和长期负债率的分析并没有像资产负债率那样有明显的结论,但根据长期负债率与其他七种因素都成负相关的关系,同样可以说明企业存在偏好债务融资,并且是短期债务融资的问题。在企业融资结构优化问题的研究上,较多的采用比较资本成本法、每股利润分析法和现金流量分析来确定最优融资结构比例,而本文的研究是在理论分析的基础上,从中选择资产负债率、流动负债比例和长期负债率三项指标与所选八种因素建立模型,进行回归分析,从而客观的发现问题,这是本文的创新之处。但是在本文最优融资结构的动态特征方面,笔者没有多层面系统的分析,有待进一步研究。