随着人民生活水平的日益提高,对生活质量、生活环境的要求也越来越高。物业服务自从上世纪80年代传入我国,经过近四十年与中国经济的同步高速发展,物业服务行业已经取得了巨大的成就。但同时行业也存在集中度不高,利润率较低的问题,成本控制是每一个物业公司都需要面对的重点工作。传统的成本核算采用标准成本法,标准成本法较适用于产品品种较单一,并且单一产品生产规模较大的生产企业中。早期物业服务企业由于服务对象较单一,服务形式也较单一,故成本核算也多采用标准成本法。但现代的物业服务企业要求服务多样化,个性化,将产生较多的间接费用,而传统的标准成本法对间接费用的分配较为随意,特别现在多业态的物业服务项目越来越多,运用传统的标准成本法进行成本核算难以反映真实的经营情况,而利用作业成本法进行核算可以更准确地反映成本的信息。作业成本法以作业为核心,把资源成本分配到作业上,再通过作业把成本分配到产品,能够较准确地把复杂的间接成本分配到不同的产品上。本文选取有代表性的多业态物业服务实际项目为案例,利用作业成本法对案例的共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用进行计算以及摊分到不同业态的服务对象。而共用设施设备日常运行、维护费用又主要分为能源费用及设备设施的维保费用两大类,共60多项作业分别进行计算,再将计算得到的各项作业成本根据作业对象分摊到不同业态的服务对象上。所选取案例物业服务的对象有小户型公寓、大户型住宅、商场、会所及停车场等多种业态,从服务的内容及要求上,各种业态会有不同的难度,成本的摊分需要对服务难度进行考虑。本文把对不同业态的服务根据物业服务公司经验数据配以不同的难度系数,并在把成本分配到服务对象的时候予以考虑。本文主要对物业服务成本中有关工程口的成本予以了计算及摊分,而且鉴于数据样本有限,难以对成本核算进行系统全面的研究。只是希望案例中对作业成本法的应用,以及对不同业态区分以不同难度系数的做法可以对有意于建立类似成本核算系统模板的公司有所帮助。