1998年,为了培育新的经济增长点,应对亚洲金融危机,我国政府进行了城镇住房分配制度的货币化改革。经过货币化改革后,房地产行业得到快速发展,对国民经济发展的贡献率持续上升,并逐步确立了在国民经济中支柱产业的地位。但是房地产行业在发展过程中出现了供给结构不合理、投资增长过快、房价涨幅过大和市场秩序混乱等问题,尤其是房价过快上涨问题对经济发展和社会稳定都带来了许多负面影响。虽然我国政府从2003年以来出台了一系列调控房价的政策措施,但始终效果不佳。鉴于我国房地产市场中住房供给以商品房为主,本文以供求定律为主线,对影响我国商品房价格的因素进行了理论和实证的研究,希望藉此找出导致我国商品房价格持续上涨的根本原因。国外学者对住宅价格问题的研究进行较早,一般是从房地产市场中住宅均衡价格的决定入于,建立住宅价格决定的模型并进行实证研究,也有学者专门针对经济中个别因素对住宅价格的影响进行实证。由于我国房地产市场起步较晚,国内学者关于住宅价格的研究大都借鉴了国外学者的研究成果,但是国内研究文献大多通过选取经济基本面中部分因素来建立房价影响因素模型,在因素的选取上受研究者主观的影响较大,理论的依据较为欠缺。研究者所使用的数据在期限和口径方面的差异也导致研究结论出现较大的差异。有鉴于此,本文的第二章从商品房的概念和其价格决定机制入于,以求找到商品房价格影响因素划分和选取的理论依据。本章在对商品房概念的界定中,将商品房与住宅地产中的保障性住房区别开来,并对商品房的自然属性和经济属性的内容进行了讨论。在关于商品房价格决定机制的分析中,本章分别从基础价值、供求定律和开发商定价个角度分析了商品房均衡价格和非均衡价格的决定,并据此将影响商品房价格的因素划分为需求方面的影响因素和供给方面的影响因素。基于第二章的分析,第三章从商品房需求的角度对影响商品房价格的因素进行了研究。该章对我国城镇化过程中产生的刚性需求进行了预测,预测发现2011—2015年我国新增城镇住房需求合计458546.9万平方米,约合4585.47万套住房。不过本文所研究的商品房需求是与刚性需求、有效性需求在范围上存在差异的概念,商品房需求不包括刚性需求中只能通过保障性住房来实现的那一部分。该章关于商品房需求影响因素的分析结果显示：商品房基本影响因素中的城镇常住人口、城镇居民可支配收入水平均与商品房需求和商品房价格呈现高度的正相关关系；而影响商品房需求的短期性因素中,城镇居民获取住房抵押贷款的难易程度对商品房需求和价格均有显著影响,商品房市场价格、贷款利率、居民的收入和房价预期,以及政府的宏观调控政策对商品房需求及其交易价格影响均不显著,即使有影响,持续的时间也很短。商品房需求及其市场价格的主要影响因素是：城镇常住人口、城镇居民收入水平和住房抵押贷款的可获得性。第四章从商品房供给的角度对影响商品房价格的因素进行了研究。该章内容对我国自1998年城镇住房货币化分配改革以来住房供给状况的研究发现,我国住房供给结构中商品房所占比例逐年上升,而以经济适用房为代表的保障性住房所占比例逐年大幅下降；同时商品房市场的竣销比由1999年1.48下降到2011年0.81,供求状况由供大于求逐渐转变为供不应求的状况。基于对商品房供给方面特性的分析,该章将影响商品房供给的因素分为城镇住宅建设用地供给量、供给结构、供给价格,开发投资资金来源、成本,建筑安装成本,宏观调控等几个方面。在分析过程中,首先,利用相关的统计数据分析了这些因素与商品房供给、商品房市场价格之间的相关性；其次利用相关性比较显著的因素与商品房价格建立计量模型,进一步分析其影响的大小。通过研究发现,土地供给量、供给结构、供给价格,开发投资资金等都对商品房供给具有正常显著的影响,而开发投资资金成本、建筑安装成本对商品房供给的影响并不显著,国家从供给方面调控房价的行为对商品房供给的影响有限,调控的结果与调控的目标也存在差异。总体而言,土地供给量的增长远落后于商品房需求的增长,土地供给结构的变化对商品房价格的影响最显著。由于供求定律在解释商品房非均衡价格决定的问题上存在不足,第五章以成都双流县的一个商品房项目作为案例,从市场供求、项目开发成本、开发商定价策略及其修正过程等角度对影响商品房开发商定价的因素进行了研究。根据来源于项目开发单位的历史数据,该项目所在的双流县华阳镇处于成都城南,市场需求主要是来自成都城南区域、双流周边区域及外地的改善性需求和投资性需求,华阳本地的刚性需求占比较小,该区域商品房市场自2005年以来趋于供求平衡,市场呈现垄断竞争的格局。本项目开发单位在定价及其修正的过程中主要采取了竞争定价法的思路,根据主要竞争对手的定价水平确定本项目的平均定价水平,而具体的销售价格则主要根据购房者购房意愿和购买力水平进行差别定价；开发成本在开发商定价的过程中更多的是作为商品房定价的底线,与具体销售价格的确定相关性并不强。本文第六章对第二到第五章的基本结论进行了总结,并在此基础上提出了我国商品房价格持续上涨的机制：城市化的快速发展带来了城镇住房需求的迅速增长,由于住房供应结构中商品房所占比例很高,住房需求缺乏分流途径,商品房市场逐渐出现了明显的供不应求状况,商品房价格持续上涨。又由于商品房具有投资品属性,房价的上涨过程又吸引大量的社会闲余资金流入房地产市场,进一步推高房价。另外,由于是卖方市场,开发商可以对购房者采取价格歧视以获取更多的消费者剩余,居民在住房消费行为中获得的效用因此减少,从而普遍产生了住房价格过高的感受。由此得出结论,我国商品房价格过高的根源在于城镇住房供给结构的失衡。本文研究的特色和创新点在于1、对商品房、商品房需求等概念的界定填补了相关研究的不足；2、在关于商品房价格影响因素的分析中突出了理论基础的重要性：3、从微观主体的角度说明了实际经济活动中非均衡价格的形成机制；4、提出了我国商品房价格持续上涨的机制。