随着经济水平的不断提高,购房需求不断增长,我国房地产业得到飞速的成长,聚集了大量资金,它的发展协同促进了其他关联产业的腾飞,不仅对我国经济增长有着显著促进作用,对国民安定也有着长远影响。但是以高速度发展中的房地产公司也涌现了一系列的问题,例如住房属性被扭曲、租售结构不合理、杠杆率过高,对资源能源浪费比较严重。面对政府的严格把控,在各种因素作用下,房地产公司已经进入转型调整期,未来竞争将更加激烈。对房地产公司经营绩效进行科学的评价,可以使其更好的关注到自身发展的优势和劣势,找出制约绩效提高的原因,采取正确的经营策略改善公司的经营绩效,为房地产公司如何在市场经济条件下持续保持竞争力提供参考依据,使其发挥作用提高公司经营绩效。本文首先总结了国内外有关公司经营绩效评价相关文献的研究成果,对房地产上市公司进行了界定,分析了公司的特征和行业背景;其次,运用数据包络分析法将房地产上市公司经营过程分为盈利化和市场化两个阶段,构建了基于两阶段关联模型的经营效率投入产出变量体系。第三,以我国房地产上市公司作为样本,应用提出的评价模型对78家样本公司的总体经营效率、盈利阶段效率和市场阶段效率进行测算。第四,在此基础上,利用Tobit模型,对房地产上市公司经营绩效的内外部影响因素进行了回归分析,得出了这些变量与经营绩效的相关关系和影响程度。最后根据盈利能力和市场能力两个方面的差异,将样本企业划分为了“明星”、“现金牛”、“问题型”以及“瘦狗”四个类型,据此提出了若干对策和建议。研究结果表明:我国房地产上市公司在两个阶段的经营效率普遍未达到技术有效,整体的效率较低,且在观察期内呈先上升后下降趋势,存在着较大的改进空间;市场化效率低于盈利化效率,普遍存在重视盈利能力而忽视市场能力的现象;企业规模和高管薪酬对房地产上市公司整体经营效率呈显著正相关;资本结构与企业经营效率呈显著负相关;股权结构则对企业经营效率呈正相关,但不显著;“营改增”的实施,使房地产税负增加效率降低;宏观经济稳步发展有利于经营效率的提升;消极的经济政策会对经营效率产生不利影响。