随着房地产市场的发展,房地产行业逐渐成为一个高风险高收益的行业,也是受许多投资者关注的和青睐的行业,然而随着证券市场的发展,我国上市公司盈余管理现象日益严重,房地产行业更是如此,上市公司盈余管理的行为不仅会影响投资者的投资行为,更重要的是会阻碍我国证券市场的有效发展,因此我们必须揭示出上市公司盈余管理行为,并提出有效的改善和管制措施。本文就是针对房地产上市公司会计核算的特点,通过实证研究的方法,揭示出房地产上市公司盈余管理的特点和主要方法,提醒投资者在进行投资时对此关注,并提出了一些有效的改善和管制措施。本文首先在介绍盈余管理的概念和房地产公司特点的基础上,阐述了我国上市公司盈余管理的动机、主要手段,房地产公司的经营特点和会计核算的特点,并讨论了房地产公司进行盈余管理的特点。然后选取2006年我国房产行业中存在明显盈余管理动机的上市公司为研究样本,从实证角度对我国房地产上市公司进行盈余管理的特点进行了分析和研究。实证研究设计中,在对国内外学者阐述的盈余管理测度模型分析的基础上,对扩展的琼斯模型进行了改进,根据房地产公司会计核算的特点,引入了预收账款,建立了本文所用的盈余管理测度模型,并采用因子分析方法,从公司众多的操纵性变量中选择四个主要的操纵性变量。在测算研究样本盈余管理程度时,选取了同年没有明显盈余管理动机的房地产上市公司数据,对盈余管理模型参数进行估计,并对盈余管理测度模型进行F检验和t检验,验证了模型的适用性。据此估算出研究样本的盈余管理程度,并对其进行了单样本t检验。然后通过对盈余管理测度值和操纵性变量进行多元回归分析,考察了两者之间的关系。研究结果表明,累计折旧的相对变化量与盈余管理程度正相关;预收账款的相对变化量与盈余管理程度显著正相关,说明房地产公司普遍利用预售制度进行盈余管理;投资收益相对变化量与盈余管理程度不存在明显的相关性;资产减值准备与盈余管理程度显著正相关,说明房地产公司也利用资产减值准备进行盈余管理。最后,本文在实证研究结果的基础上提出了规范盈余管理行为的建议。