房地产市场经历了2006年、2007年持续高速的增长后，2008年的房地产市场调整态势明显：房价涨幅逐渐回落，部分区域房价下跌明显；消费者的购房预期发生变化，持币观望气氛浓重；房屋销售量骤降，市场交易陷入低迷，开发企业资金回笼压力加大，市场在调整中寻找方向。　　 面对复杂多变的房地产市场，如何在激烈的竞争中处于领先地位，是每个开发企业都面临的问题。目前的商品住宅市场并未饱和，市场供给与需求脱节，导致大量空置房存在的同时又出现大批人无合适用房购买的局面，这一方面有住宅价格偏高，宏观经济不景气的原因，另一方面部分房地产开发企业对住宅开发项目定位不准确也是很重要的原因之一。目前房地产开发企业存在重销售策划、轻项目定位的现象，由于定位不准确，产品不能满足消费者的需求，出现产品滞销，也无法重新定位的局面，最终造成投资失败，直接影响企业品牌建设，进一步影响公司项目销售情况，形成恶性循环。　　 房地产开发项目定位理论是随着房地产市场的蓬勃发展与营销理论研究的深入而逐步成熟的。区位理论、消费者需求理论以及4P与4C理论构成了房地产开发项目定位的理论基础。　　 住宅开发项目定位是房地产企业定位的一部分。住宅开发项目定位通过市场调研、市场细分、选定目标市场、定位分析、项目定位五个基本步骤来实现。　　 住宅开发项目市场调研作为住宅项目营销工作的起点和基础，也是住宅开发项目定位的基础工作，对于住宅开发企业是至关重要的。住宅开发项目市场调研就是以住宅产品为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统地收集、整理、记录、分析，进而对住宅开发项目市场进行研究和预测。住宅开发项目市场调研首先要明确调研目的、确定调研内容、选择调研方法，然后全面展开调研、分析调研结果、得出调研报告，最后进行调研总结。由于土地和房屋位置的固定性，住宅开发项目市场调研也有很深的地域特征，对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个项目到区域市场，再由区域市场到总体环境，然后再从总体环境体回到单个项目、区域市场，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。通常需要设计不同的统计表格，对调研结果进行总结、统计，分析出市场的现实供给与需求情况、消费者的潜在需求情况、竞争对手的优劣势情况、市场机会和空白点、住宅开发市场发展趋势等。　　 在进行住宅开发项目市场调研的同时，需要对消费者的行为进行分析。通常的做法是根据住宅开发项目具体情况确定若干个消费者差异区分指标，分析消费者群体差异，找出一群有类似知觉偏好和利益要求的消费者群体，为市场细分和目标市场选择做好准备。　　 市场细分与目标市场选择是开发企业项目定位过程的两个重要环节，而市场细分则是开发企业选择目标市场的前提和基础。只有进行市场细分，开发企业才能选择好目标市场。只有选择好目标市场，开发企业才能将自身的特长与市场的需要更好地结合起来，进行有的放矢地项目定位。细分消费者市场常用的变量包括地理、人文、心理和行为变量，相应的，细分方法可以按照这些变量分为地理细分、人文细分、心理细分和行为细分。在实现了市场细分之后，需要对细分市场进行描述，通过描述，使我们对细分市场中的消费群体有一个系统全面地认识。这种认识包括特定消费群的地理位置、人口统计数据、社会经济特征以及他们的心理特征和行为模式，描述的内容中不仅要包含当前消费者的各个方面，还应当对这些描述变量将来的变动趋势进行科学合理的预测。这些描述成果是进行目标细分市场选择的基础，它的质量将影响后续工作的判断方向。　　 开发企业在市场细分的基础上，可以发现一些良好的市场营销机会。这时，开发企业就要考虑项目进入哪一个市场细分部分、选择哪一部分消费者和哪种需要而开发，也就是选择目标市场。通过这些方法，实现消费者聚群，可以利用有效的细分市场，进行项目的定位。　　 住宅开发项目定位的最终实现载体是住宅产品，住宅项目的定位内容包括客群定位、产品定位、价格定位、象征性定位等多个方面。住宅产品的价格影响着市场对产品的接受程度和消费者的购买行为，通过成本导向定价法、竞争导向定价法、需求导向定价法综合考虑各定价因素，计算出待定价项目具有竞争性的价格，是保证住宅开发项目定位顺利实施的重要手段。　　 北京住宅开发市场由于其独特的区位性质，在开发项目定位上，一方面具有住宅开发项目定位的一般特点，又存在特殊性。北京住宅开发项目定位目前存在市场调查不深入、目标客户选择失误、没有进行有效市场细分、产品户型设计定位不到位、价格定位与项目实际情况不匹配等诸多问题。　　 北京朝阳区南磨房某住宅开发项目定位，经过对投资环境的分析，从项目所在的大区域开始以竞争区域的产品特征、现供应情况、开发企业情况、目前房价、未来1年供应、预计售价为调查内容开展调研，由大到小逐层进行。按照项目规模、产品定位方式、户型、售价、销售情况对项目所在区域的典型楼盘进行分析，为项目定位提供依据。通过对潜在客户工作地点、职业构成、客户购房特征等的分析，挖掘出能进行有效市场细分的客户群体，最终确定该项目的营销思路。通过这一思路，经过对地块的SWOT分析，对项目进行定位，采取竞争导向定价法中的随行就市定价法进行项目价格定位，并按实际情况进行修正得出项目待售价格。依据定位思路，确定案名并进行推广，使项目的定位获得成功，达到满意的销售效果，并对项目定位优点与不足之处做出分析。　　 从项目定位咨询机构选择、差异化战略的实施办法、项目定位的具体落实、建立市场监控体系、项目定位设计实施单位选择等方面对北京住宅开发项目定位存在的问题解决给予建设性的建议。