南京是长三角地区首屈一指的大型城市,长远来看其未来的发展极其稳定。2020年南京将实现年均人口增长25.2万人,进一步支撑城市置业的需求。随着经济基础的不断升级,当地居民的主要矛盾已经由过去对物质资料迫切需求矛盾,转变为如今对个体内在需求满足和个体对价值实现的追求上。与此同时,随着人口老龄化的加剧,健康养老产业成为未来房地产发展的重要方向。在此背景下,S公司筹措开发M小镇项目。该项目积极响应国家对推进健康中国、推进康养服务建设的号召,并且能够契合“产、城、人、文”的城镇设计理念。“康养”是本项目的重要抓手,温泉资源则是重要的产品特色。规划设计遵循“旅居、结伴”式养老需求,突出适应老年生活,对老年生活无障碍的设计特点。本项目主要分为医疗康复区、温泉养生度假区、文体颐乐区、商业街区、生态农业休闲区、亲情生命公寓区六大功能区。在产业导入与培育上,则建立“2+4”产业群,其中,“2”指医疗服务和康养贸易。然而,S公司的M小镇项目从2019年9月开镇以来,经过近9个月的运作,销售量仅达到预期的30%,在运营过程中存在定位不清晰、重视价格竞争、营销渠道过于传统以及促销活动缺乏创新等问题。基于此,本研究根据营销学理论,从宏微观环境分析入手,重新优化M小镇项目的定位。并从产品策略、价格策略、营销渠道优化以及品牌魅力提升四个方面入手提出可行性的操作方案。为保证S公司开发的M小镇项目能顺利实施提出了相应的保障举措。