以房养老,最早起源于荷兰,它是指老年人为了向金融机构申请一定数额的贷款,以其拥有的完整产权的房屋作为担保,定期从该金融机构领取贷款金,并在去世前享有该房屋的居住权利,到老年人去世后,贷款人以担保不动产变现价值来收回贷款本息的一种模式。作为一种新的养老模式,它在解决了老年群体养老资金不足问题的基础之上,还切实保障了老年人在其生存期间对原有房屋的居住权利,使房屋的使用价值达到最大化。由于我国老龄化问题的愈发严重,迫切需要增加新的养老模式来实现养老保障的制度与观念的创新,缓解国家、社会和家庭的养老压力。为此,国内各大城市,像北京、南京、上海都相继进行了以房养老的尝试,迫切希望将其引入中国,然而这些实践最终因为各种原因而失败。因为以房养老毕竟是国外的制度,与我国在观念、法律制度等方面都存在着一些冲突。同时鉴于就目前对以房养老的研究现状来看,主要是从社会学、经济学、金融学等领域来进行研究的,通过法学对其分析研究的成果很少。在此背景之下,笔者试着从法学的角度,以以房养老法律问题研究为选题,侧重分析以房养老所涉及的法律问题:以房养老如何保证老人终生享有对房屋的居住权利?以房养老应以何种物权理论来构建?以房养老中的所谓“流质条款”是否违反我国流质条款的规定?住宅建设用地使用权期限届满后如何自动续期?这些法律问题,本文都将会细致探究并提出解决方案,以期望于为我国构建以房养老扫清法律障碍。基于以上的问题意识,本文通过四部分对我国以房养老涉及的法律问题进行分析研究:在第一部分,阐述了以房养老的定义并对其进行法律分析,本文将以房养老的法律性质定性为一种非典型担保,同时分析了其中所涉及的法律关系,包括借贷法律关系、不动产担保法律关系和其他法律关系;在第二部分,论述了国内建立以房养老的意义、相关实践及法律障碍分析,重点分析了我国在构建以房养老的过程中的法律障碍,包括与我国物权法、金融业相关法律和税法的相关冲突,其中物权法律问题是我国构建以房养老的最大法律障碍。第三部分与第四部分是全文的核心部分。第三部分论证了以房养老与居住权制度在养老功能上的对接,通过分析居住权制度特有的养老功能及其与我国其他相关法律制度的对比来重新审视以房养老中的“居住权利”及其养老功能,为以房养老如何保证老人终生享有对房屋的居住权利提供一种新的解决思路。由于以房养老中面临的物权法律问题是我国构建该制度的最大法律障碍,所以第四部分重点对以房养老涉及的物权法律问题:物权法理基础、流质契约条款效力问题、住宅建设用地使用权期限障碍进行了分析研究并提出相关解决方法。最终形成的结论包括:我国构建以房养老应以抵押权作为其物权法理基础;以房养老中的“流质条款”不是我国法律意义上的流质条款,在今后立法以及该业务运行过程中,不应用流质条款的相关法律规定来限制以房养老的运行;住宅建设用地使用权期限届满后的土地使用费可以由金融机构先行垫付,然后从定期支付给老人的贷款中予以扣除来解决这个问题,但最重要的还是需要有关政府部门尽早地制定并完善自动续期后的相关规定。由于本文篇幅有限,加之本人法学理论功底薄弱、对相关法学知识认识不足,没有解决以房养老与金融业和税法相关法律的冲突问题,这是本文的不足之处,其也是笔者以后学习和努力的方向。但笔者仍希望通过本文的分析与论证,以期望于为我国构建以房养老扫清法律障碍。