台湾2003年7月23日公布实施「不动产证券化条例」，由于有建构完善之破产隔离制度，采取分离课税及独立的信评机构进行信用增强措施，以保障投资人的权益，提高投资人投资诱因，相信未来不动产市场得以蓬勃发展。而目前「不动产证券化条例」之标的，只限于已开发且有资金收益的不动产。其美中不足的是，开发型不动产被摒除于条例之外，值得深思的是，真正需要筹资管道的是开发型。如能将开发型纳入「不动产证券化」范围，相信可发挥实质效益。因此，加速推动重大公共建设投资运用及配合都市开发与更新投资运用，相信将成为「不动产证券化」的最佳标的，并可改善都市居住质量环境，扩大经济需求，创造就业机会，提升经济成长的动力。因此，主管机关应尽速将其纳入证券化之范围，才可以让不动产加速动起来。 本论文的提出，乃是针对不动产证券化之议题加以研究，本研究先从发源地美国介绍起，接着再介绍与台湾不动产市场相似度较高的日本，解析日本的不动产证券化制度与发展情况。并深入探讨台湾不动产证券化的制度与个案分析，指出目前制度尚可改进与讨论之处。