商业地产作为一种具有一定特性的商品,开发定位准确与否,直接影响其销售和经营。准确的、科学的定位是项目成功的保障。衡阳商业步行街项目在推进中矛盾和问题层出不穷。矛盾的根源和焦点集中指向二个方面:一是产品定位与市场需求和开发目标不匹配,二是该开发商作为传统的住宅地产开发商,转型开发商业地产存在观念误区和战略失误。本文以STP理论和顾客价值需求理论为指导,对衡阳商业步行街项目的定位从理论和实践、战略和执行四个维度进行了分析和研究。研究重点是商业步行街项目产品定位的两大主题----规划定位和功能定位;通过分析衡阳商业步行街项目的定位条件、实际定位情况,提出项目合理的定位方案,对比分析项目实际定位方案及其在实施过程中暴露的问题和困境;结合对万达商业地产开发成功模式的论述评析,简要提出了项目定位纠偏和后续补救措施建议。最后从细分市场、目标市场、定位三个方面归纳了对衡阳商业步行街项目定位的研究结论,总结了造成目前定位现状及问题的原因。